賃貸マンションの売り時│
オーナーチェンジを視野に入れた売却のコツ

マンションの購入と同じくらい、マンション売却の判断は難しいものがあります。せっかく手に入れた資産をむやみに売却してしまうと、売却損が出てしまったり、高い可能性で得られていた賃料収入による利益を逃してしまったりします。

特に重要なのは、マンションにも「売り時」があることを知り、その売り時がいつなのかを見極めることです。今回は、3つのポイントから賃貸マンションの売り時を考えるとともに、賢く売却するためのポイント、そして「オーナーチェンジ」という売却手法について解説します。

築年数から考える賃貸マンションの売り時

マンションの売れやすさや売却価格は、当然ながら築年数によって大きく影響されます。しかし、築年数がかなり経過した中古マンションであっても、エリアや構造、景気(市況)などの条件次第で高く売却できる可能性があります。まず、築年数を始めとした諸条件によって賃貸マンションの売り時をどう考えるか見ていきましょう。

築10年未満

築10年未満までの分譲マンションは人気が高く、比較的売却しやすいです。建物や設備がまだ新しく、設備の修繕やリフォームをしなくても入居者を入れることができるからです。そのため売却価格も高い傾向にあり、周辺環境の便利さ次第では新築マンションの価格と大して変わらない高値を付けられる可能性もあります。
ただし、税金を考えると2~3年程度で売ってしまうのは損かもしれません。物件の所有期間が5年を超えると、不動産の売却益は「長期譲渡所得」とみなされて所得税や住民税などの税率が下がります。なるべく早く売った方が高値で売りやすいのは確かですが、5年は我慢する手もあります。

築10年~20年程度

築10年を過ぎると、物件の資産価値が下がる傾向にあります。どうしても建物や設備の経年劣化が進んでしまい、修繕費用がかさむと判断されるためです。また、室内だけでなくマンション全体で行う共用部の大規模修繕を実施するマンションも多いです。
しかし「築10年以降に不動産価格が下がる」という傾向が、必ずしも全ての物件に当てはまるわけではありません。人気エリアの物件ですと、建物や設備の問題以上に立地が高く評価され、それほど資産価値が下がらないこともあります。リノベーションやリフォームで付加価値を出せば、掛けた工事費用以上に価値が高まる物件も多くあります。
また、築10年程度の物件が建設された時期のリーマンションショックの影響で不動産業界は冷え込んでおり、底値とも言えるほど割安の価格で取引されていました。その頃の価格と比べると、2020年の東京オリンピックに向けて不動産市場が盛り上がっている2010年代末であれば、売却価格もそれほど下がらない可能性があります。

築20年以降

確かに売却価格は新築の頃と比較するとよりかなり下落するものの、築20年以降の下落幅は少ないものです。築30年くらいまでの中古マンションであれば、エリア次第では比較的スムーズに売却できるケースが多いです。
キッチンや浴室などのリフォームが必要なため、成約のためには大幅な値下げが必要な可能性があります。一方で、築年数が古く使いづらい間取りい物件であっても、リノベーションを行いやすい物件ですと比較的高値で買い取ってもらえる場合があります。

不動産業界の繁忙期から考える賃貸マンションの売り時

賃貸マンションを売却するタイミングは、ただ築年数だけで決まるわけではありません。築浅の物件でもマンション需要の低い時期ですと売りにくいですし、築年数の経過した物件でも需要の高い時期であれば売りやすくなります。ここでは、マンション需要の増す不動産業界の繁忙期をご紹介します。

節税対策でマンション需要が増す12月

まず12月が狙い目です。なぜ12月にマンション需要が高まるかというと、節税対策としてマンション購入を考える個人が増えるためです。
12月末締めで1年間の所得を算出し、翌年2月から3月にかけて税務署へ申告する必要があります。秋頃になると個人の所得の目安がある程度分かってくるので、節税対策を開始する人が急増するわけです。そして節税対策の一環として、手頃なマンションやアパートなどの不動産を購入するのです。
12月頃を目処にマンション売却を目指すのであれば、それより前に動き出すべきです。不動産会社選びや売り出す価格の設定など決めることが多くあります。場合によっては、設備の修繕などを事前に行った方がよい場合もあるでしょう。マンションによっては、半年以上前からプランニングしなければならないかもしれません。

決算期

不動産会社の決算期も、不動産の売買が盛んになりやすいです。3月は決算を迎える企業が多く、この時期は、競合他社に負けないよう企業から顧客へのサービスが手厚くなるシーズンでもあります。この時期を狙って売却準備を進めるのもよいでしょう。
ただし、懇意にしている不動産会社の決算時期はチェックしておいてください。必ずしも3月に発表しない可能性があります。

その人の人生から考える賃貸マンションの売り時

不動産売買の相場を見極めると売りやすいのは確かですが、だからと言って「売るべき」とは限りません。自分のライフプランやマネープランなどを考慮する必要があります。ここでは、マンションを売却するべき人生のタイミングについて挙げてみます。

引っ越し

遠方へ引っ越す場合、賃貸マンションを売ってしまった方がよいこともあります。普段会社勤めをしている兼業不動産投資家の方ですと、会社の都合によって海外を含めた遠方への異動や転勤を余儀なくされる可能性もあるでしょう。
確かに離れた場所に住んでいたとしても、同様にマンションを保有し続けることはできます。収益物件を保有しておき、賃料収入を手にし続けるという選択肢も一つ考えられるでしょう。しかし、遠く離れた場所にマンションを保有していると、賃貸管理会社との対面でのやり取りも難しくなり、それまで以上に手間に感じることがあります。

マンションを売却してしまえば、管理の手間から解放されます。確かに貴重な収入源を一つ失うことになるものの、売却によって得られるまとまった資金は新たな土地での生活に余裕をもたらしてくれるでしょう。固定資産税などの税金や管理費・修繕積立金などの維持費もかかりません。
こう考えると、引っ越しの際に保有マンションを処分するというのは十分理にかなっています。

現金が必要になったとき

引っ越しだけでなく、急にまとまった現金が必要になるケースもあります。こうしたケースも不動産売却を検討すべきときです。教育費、医療費・介護費など、多額の出費が生じる場合は、月々の家賃収入ではなく、まとまった資金を得ることのメリットの方が大きい場合があります。
そもそも、収益を得るための賃貸マンションが家計を苦しめている場合があります。その代表例が、ローンの滞納です。ほとんどの人が、マンションの購入時に金融機関から融資を受けているはずです。ローンの返済は本業の給与収入やマンションからの家賃収入によってまかなえると計算していた計画が、本業の減給・リストラや空室の増加に伴う家賃収入の低下などによって破綻することもあります。ローンの金利が事前の想定以上に上昇し、返済額が膨らむケースも考えられます。

融資の担保は、購入したマンションそのものです。そのためローンの滞納が続くと、金融機関から催告書や督促状が届くようになります。この状態を放置して滞納を続けると、金融機関から裁判所に対して不動産の差し押さえの申し立てが行われ、裁判所はそれを受けて競売開始決定通知書を債権者に送付します。こうなると競売か、競売を回避するために自ら任意売却を行わなければなりません。

実際には、ローンを滞納する事態に陥る前に、今後払えそうにないと判断できた時点で早期の売却を検討することになると思います。オーナーチェンジを利用できれば、早期の現金化の可能性も高まるでしょう。

子供の教育資金が不足したり、老後の生活費が不足したりと、現金の必要なケースは様々です。賃貸マンション単体の利益だけでなく、自分の将来とマネープランを真剣に検討すべきです。ローンや教育費、医療費・介護費など、多額の出費が予想されるライフイベントを前もって織り込んでおくようにしましょう。マンションの売却による資金準備も選択肢にいれ、計画的に資産運用する必要があります。

賃貸マンションの売却を検討するときのポイント

必要に駆られた場合であったとしても、なるべくよい条件でマンションを売却したいものです。ここでは、よい条件で売却するためのポイントを2点お伝えします。

信頼できる不動産会社に依頼する

信頼できるというのは、不動産売買の実績が豊富であるということです。大手の不動産会社であれば、概ね実績は豊富でしょう。担当者個人の経験が豊富であることに加えて、過去に扱った物件のデータが豊富であるために正確な見積もりが可能となります。できれば保有物件が売り時かどうか、買い手がつきそうかどうかを相談しやすい不動産会社の方がよいでしょう。また、得意とするエリアや物件もあります。そのため、必ずしも大手の不動産会社を選べばよいというわけでもありません。
不動産会社だけでなく、担当者との相性もあります。複数の不動産会社に足を運び、話をして判断することをおすすめします。査定額の算出も数社に対して依頼するようにし、査定結果を見て条件のよい会社、相性のよい担当者を選ぶのが理想です。

オーナーチェンジを検討する

オーナーチェンジとは、入居者がいる状態で不動産を売買することです。物件の所有者(オーナー)だけが変更となるため、オーナーチェンジと呼ばれます。購入したオーナーは、賃料を受け取る権利や敷金返済義務など、オーナーに属する権利と義務を引き継ぎます。
「入居者の退去後に売却した方が高く売れそう」と思われる物件もあるでしょう。低利回りの場合や、ファミリータイプで自分が住む目的で購入する人向きの物件の場合です。しかしそうした物件でも、チャンスを逃さずに売却できるオーナーチェンジを選択した方が得なケースもあります。希望した日程で入居者を退去させることは難しいです。多くの場合は、立退き料が発生したり、交渉の手間が発生するにも拘らず、退去までには長期間かかります。
オーナーチェンジのメリットは、スピーディーに不動産を現金化できる点です。部屋から入居者を退去させることなく売却することで、空室になってから売るよりも売却価格は下がったとしても、売り時を逃さずに売却できます。

スター・マイカのオーナーチェンジ

スター・マイカでは、オーナーチェンジを長く手がけてきています。他社と比較してスター・マイカのオーナーチェンジにどんなメリットがあるのか、最後にご説明します。

サービスの特徴

不動産会社選びに際して、オーナーチェンジのノウハウがどれくらいあるかを見るのが重要です。その点、スター・マイカは、創業以来中古マンションのオーナーチェンジを中心とした事業スキームを手がけてきました。中古マンションを魅力的に生まれ変わらせるリノベーションに強みがあり、マンションの魅力を最大限引き出すことができます。

リノベーションが得意なことから、一般的に買い手が付きにくいとされる築年数の古い物件や地方(首都圏以外)の物件も積極的に買い取っています。リノベーション後の販売を買取目的としていますので、利回りの低い物件も買取可能です。「こんな物件は売れないだろう」と早合点せず、スター・マイカまでお気軽にお問い合わせください。もちろん、契約後の承継手続きや物件管理も対応いたします。

想定される利用シーン

ローン返済や当座の生活資金、教育費などのためにオーナーチェンジを利用されるお客様がたくさんいらっしゃいます。オーナーチェンジで得た資金の使用用途は自由です。

オーナーチェンジの流れ

まずはお電話かホームページからご連絡ください。売却時期や価格などのご希望を伺い、エリアや築年数などの諸条件をもとに机上価格(簡易査定価格)をご提示します。ここまでは当日中か翌営業日中に無料で対応いたします。
机上価格に満足いただけるようであれば、現地調査に入らせていただいた上で正式な買取金額をお伝えします。入居者がいる場合は、お部屋の内見は行いません。手続きの流れやスケジュール等もご説明しますので、納得いただいてから契約へ移らせていただきます。重要事項の説明後に契約を締結し、決済と引き渡しが完了すればオーナーチェンジ終了です。

以上の手続きの流れは、最短1週間で完了します。日程は調整可能ですので、お気軽にご相談ください。

マンションは売り時を逃さず賢く売却

マンションを売却するにあたっては、冷静に売り時を見極める必要があります。今回ご紹介した「築年数」「不動産業界の繁忙期」「自分のライフプラン」という3つの判断基準から、少しでも有利な立場で保有マンションを売却できるよう計画と準備を進めておきましょう。
また、場合によっては、買取によるオーナーチェンジを利用した方が有利なケースもあります。オーナーチェンジの詳細な説明も含めて、興味を持ったらスター・マイカに相談してみましょう。

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