リースバックは資金調達に有効?急な出費に対応できる物件の売却方法

急にまとまったお金が必要になり、その時点で手元にある貯金ではまかないきれないとなったら、どうすればよいでしょうか。自宅を売却するのは一つの方法ですが、買い手がすぐ見つかるとは限りませんし、自宅から出て行かなければいけないのは考えものです。

そこで考えたいのが、リースバックを活用した資金調達です。今回は、リースバックについての基本的な説明とともに、スター・マイカで提供している「あんしんリースバック」についてお伝えします。

リースバックが資金調達の方法に選ばれる理由

リースバックにはさまざまなメリットがありますが、短期で資金調達できるのもその一つと言えます。ここでは、なぜリースバックが資金調達の方法の一つとして適しているのかご説明しましょう。

リースバックとは

そもそもリースバック(セール&リースバック)とは、不動産物件を売却する手段の一つです。ただし一般的な取引とは異なり、物件を不動産会社や不動産投資家に売却した後も同じ家に住み続けられるのが大きな特徴です。買主と賃貸借契約(リース契約)を結び、買主=貸主に毎月賃料(リース料)を支払うことで同じ家=リース物件を借主の立場で継続利用できます。

リースバックの利用目的として、住宅ローンの返済や債務整理の手段など資金繰りが悪化した際に用いられるケースが多いです。住宅購入に関連したローンを利用する際、自宅が担保として設定されることになります。そのためローンが支払えないとなると、融資を行った金融機関(銀行など)が資金を回収するために担保の差し押さえを進め、住宅を競売にかけます。

こうなると強制的に自宅から撤去しなければなりませんし、競売ですと購入時の価格よりかなり割安で売却することになります。万が一ローンが返しきれないとなると、その後も返済を続けなければならないかもしれません。

上記のような事態を避けるために、不動産会社が金融機関との間に立って抵当権の抹消の条件の調整を行い売却する、任意売却という売却方法が採用されることがあります。この任意売却にリースバックを組み合わせることで、競売を回避しつつ同じ家に住み続けられるようになるのです。

リースバックが資金調達に選ばれる理由

このように、リースバックは広く資金調達の手段として活用されています。今ご説明したローン返済だけではなく、医療・介護費や教育費、新たな住宅の購入資金など、資金が必要になったときにリースバックが選択肢の一つとして考えられるでしょう。

特に、リースバックなら引越しの手間や費用を必要としません。一般的な仲介や買取(不動産会社に直接買い取ってもらう方法)ですと、資金は手に入ったとしても引越しをしなければなりません。自宅に住み続けたまま資金を得られるリースバックであれば、出費を減らすことができるとも考えられます。

リースバックで資金調達を行うメリット

リースバックのメリットについて、もう少し詳しくご説明します。引越しが不要となるだけではなく、売却までのスピードや得られた資金の使途の自由度などに利点が存在しています。

慣れ親しんだ家に住み続けられる

前述の通り、リースバックを利用すれば慣れ親しんだ自分の家から出て行く必要がありません。新たに賃料を毎月支払わなければなりませんが、代わりに固定資産税・都市計画税といった税金や管理費、修繕積立金などは支払いが不要になります。また、売却によって住宅ローンを完済できれば、ローン返済もなくなります。賃料設定にもよりますが、場合によっては月々のコストを減らせるかもしれません。

また、引っ越す必要が無いということは、費用や手間かからないだけでなく周囲の人に知られる可能性が低いということでもあります。リースバックであれば、住宅の所有権を譲渡するだけの手続きで完結します。周囲からすると、同じ住人が同じ家に同じように住み続けているように見えるわけですから、売却したと悟られにくいです。

さらに、リースバックで売却した家を将来的に買い戻せる可能性もあります。買い戻し条項を売買契約書の中に盛り込む必要があります。一時的に家を売却しないと資金を捻出できないが、将来的には資金繰りが改善する見込みがあるというケースでは、不動産会社との話し合いの過程で買い戻しについて言及するとよいでしょう。ただし、買い戻し価格は売却価格より高くなるというのがデメリットです。

スピーディに資金を得られる

リースバックの利用に際しては、直接不動産会社に物件を売却するケースが多いです。そのため、一般的な仲介による売却よりも短期間で現金を得られる点がメリットです。

仲介は、不動産会社に依頼し個人の方を中心に買い手を探してもらう方法です。立地がよく築年数の短い物件であればすぐに見つかるでしょうが、そうでなければなかなか買い手を見つけることはできません。また、個人の方が買い手となる場合は、買い手側の事情で売買代金の支払いまで数ヶ月の期間がかかるケースが多いです。
その点、直接不動産会社が物件を買い取るリースバックであれば心配ありません。資金の必要な時期が決まっていて差し迫っており、しかも自宅から出て行きたくないのであれば、リースバックが第一候補となるはずです。

資金の使い道が自由

自宅を活用して資金調達する方法として、リースバック以外にも「リバースモーゲージ」があります。リバースモーゲージとは、自宅を担保に借り入れたお金を年金という形で毎月受け取る仕組みです。

自宅を活用して資金を捻出するという点ではリースバックと同様ですが、リバースモーゲージですと契約者(あるいは同居の配偶者含め)65歳以上でないと契約できないといった制限があります。またリバースモーゲージには「自由型」と「限定型」があり、限定型ですと使い道が限定されてしまいます。したがって、実際には老後の生活費や老人ホーム入居時の一時金などに使用するケースが多いようです。

もちろん、他にも教育ローンや自動車ローンなどといった銀行融資やノンバンク融資など借入を行う手段は複数存在しますが、いずれも特定の使途だけに限定されています。

こう考えると、リースバックの自由度はより高いと言えます。住宅ローン、財産の相続問題(不動産より現金の方が分割しやすい)、教育費、医療・介護費など、さまざまなお金の問題を解決できる可能性があります。

スター・マイカの「あんしんリースバック」

スター・マイカでは、「あんしんリースバック」という名前でリースバックを取り扱っています。最後に、あんしんリースバックの特徴や流れ、活用事例についてご紹介します。

サービスの特徴

リースバックの利用に際しては、信頼できる不動産会社を選ぶと安心できます。スター・マイカは、首都圏や関西圏を中心として豊富な中古マンション買取実績を持ち、過去10年以上にわたってリースバックを取り扱ってきた実績も持っています。

実績が豊富ということは、所有するデータベースが質量ともに充実しているということです。このため正確かつ迅速な査定価格のご提示が可能です。また、賃料や賃貸契約期間など、お客様の細かいニーズに合わせたオーダーメイドのプランをご提案しています。

リースバックの流れ

まずはホームページまたはお電話にてお問い合わせください。この際にお客様のご希望や物件の状況などについてヒアリングを行い、その情報に基づいて机上価格(簡易査定価格)をご提示します。

その後当社担当者が現地へ伺い、室内および建物の状況、そして周辺環境について資産価値の審査を行います。調査に基づいて正式な買取金額および賃料、そして手続きの流れやスケジュールについてご提示し、ご納得いただければ売買契約へ進みます。

取引条件や買い戻し条件などの重要事項について担当者が説明を行い、ご理解いただければ売買契約の締結となります。この際に手付金をお支払いするケースもあります。その後残金決済およびご自宅の引き渡し(登記手続き)を進め、最後に賃貸借契約を締結すれば手続き完了です。後は毎月の家賃のお支払いを開始していただきます。

資金調達にリースバックを活用した事例

住宅ローンの返済にお困りの方がリースバックによって解決した事例はもちろん、老後の生活資金の準備や自宅の買い替えに伴う仮住まいの準備など、さまざまな事例があります。

リースバックでいち早く必要資金を調達しよう

リースバックを活用することで、早期に自宅を売却できる可能性があるだけではなく、引越しも不要となります。その一方で売却金額が低くなる可能性があったり、賃料が周辺相場より割高になったりと、万人にリースバックをおすすめできるというわけでもありません。一度不動産会社に相談し、ベストな資金調達方法を検討するようにしましょう。

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