不動産売却チラシのルールと高く売るためのアピールポイントを解説

不動産売却の中で重要な役割を果たすのがチラシです。

売却を不動産会社に依頼した人の中には、もっと効果的なアピールをして欲しいと思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実は、不動産売却チラシには厳しい広告規制が課せられており、表現の自由度は低くなっています。

ただし、厳しい規制がある中でも、上手に物件をアピールすることは可能です。

そこでこの記事では、不動産売却チラシの効果や基本的内容、記載事項のルール、効果的なアピール内容についてご説明します。

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不動産売却の広告の種類と効果

まず初めに、不動産売却における広告の種類とその効果についてご紹介します。

不動産売却の広告は、以下の3通りに分類できます。

1．ポスティングチラシ

不動産売却のチラシとは、いわゆる各戸の郵便ポストに投函されるポスティングチラシのことを指します。

アナログな手法ではありますが、近隣の人に売却物件の存在を周知できるメリットがあります。

中古住宅は、遠方の人よりも近所の人が買うケースが多いです。

通勤手段や子供の学校を変えたくないけど今の家に不満を持っている人や、娘夫婦や親の介護のために近所に家を探している人等、近所に家を欲しいと思っている方は結構います。

近所で家を探している人は、常日頃からインターネットで積極的に物件を探しているとは限らないので、チラシを見て初めて売物件に気付く人も多いです。
また、周辺環境を既に気に入り、相場観も良く知っておりいる人たちなので、特に高くなければ売り出し価格のまま即決して物件を購入してくれます。

よって、近所の買主というのは「良客」が多く、チラシには良客を発掘できる力があります。

ただし、デメリットとしては、周知できる範囲が限定的という点です。
ポイスティングできる範囲も近所であり、かつ、捨てられてしまえばそれで終わりという性質があります。

チラシで周知効果を上げるには、ポスティングの回数を増やすことが必要です。

2．不動産ポータルサイト

不動産ポータルサイトとは、SUUMOやアットホーム等のインターネットの広告サイトのことです。

インターネットの広告サイトは、全国の人に周知でき、売れるまで掲載できるというメリットがあります。

アナログのチラシのデメリットを補う関係にあり、チラシとインターネット広告の両方を行うことで、広告の効果が上がるようになります。

一方で、インターネット広告は、掲載されている物件数が非常に多いという点がデメリットです。

買主は、ポータルサイトの絞込機能によって物件を相当に絞り込んだうえで、初めて真剣に検討します。
よって、絞込機能が使われても、しっかりと生き残る広告でないと検討されないことになります。

インターネット広告は、不動産会社が対面でプッシュしてくれるわけではなく、買主がなぜ選んでくれなかったのかも分かりにくいという点もデメリットです。

3．その他の広告

その他の広告としては、新聞折込チラシ、住宅情報誌、パンフレット、電車の吊広告、看板、ダイレクトメール等があります。

これらの広告は、一般的に新築分譲マンションや、一団の建売新築住宅の販売で利用される広告です。

個人が売主となる売却では、これらの大規模な広告を行うことはありませんが、規約によりチラシと同様の規制が課されています。

不動産売却チラシに規制がある背景

この章では、不動産売却のチラシに規制がある背景についてご説明します。

不動産売却のチラシに規制がある背景として、不動産は個人が購入する商品の中では最も金額の高い商品あり、工業生産品のように規格品ではなく個別商品である点が挙げられます。
買主が騙されて購入したときの被害額が大きく、かつ、商品の品質が判断しにくいことから、実際よりも有利なものと誤解してしまわないように広告内容が厳しく制限されています。

不動産売却のためのチラシは、不動産会社に売却の依頼をすれば、特に何も言わなくても無料で作ってくれるのが通常です。

不動産売却のチラシにより問い合わせがあった購入検討者が契約にいたれば、不動産会社は仲介手数料を得ることができます。
また、問い合わせをした購入検討者がチラシの物件で契約しなくても、不動産会社にとっては新たな顧客の獲得したことになります。

そのため、無料でチラシを作成してくれるのです。

不動産の広告は全て「不動産の表示に関する公正競争規約」の規制を受けます。
規制対象は、以下のようなあらゆる意思表示手段の全てです。

不動産会社が多くの集客をすることを目的とするあまり、誤解を招く表現を利用することを規制しています。

不動産の広告は表現の制限が厳しく規制されていることから、「そっけない印象のチラシ」と感じる方も多いです。

売主としてはもどかしいかもしれませんが、消費者保護のため、厳しい規制があるということは理解しておきましょう。

また、マンション売却全体の流れについての記事も、合わせてご確認ください。

不動産売却チラシ基本的内容

不動産売却チラシの基本的内容は、表示方法が決まっています。

この章では基本的内容の表示方法についてご説明します。

1．取引形態

取引態様とは、広告を掲示している不動産会社の立場を表した言葉です。

「売主」、「代理」、「媒介」と表現され、不動産会社に仲介を依頼した場合には「媒介」と表示されます。

2．物件の所在地

物件の所在地は、「地番」による表示が原則です。

地番

地番とは、各筆の土地に振られている番号のことを指します。

都市部においては、地番と住居表示が異なることが多いです。

住居表示

住居表示とは、郵便物を配達するために自治体が建物に割り振った番号になります。

3．各種施設までの距離または所要時間

徒歩による所要時間の表示は、道路距離80mにつき1分です。

道路距離

道路距離とは、実際の道のりの距離であり、直線距離とは異なります。

端数が出た場合は、切り上げ表示が原則であり、81mなら2分と表示されます。

また、マンションのような大きな敷地では、その施設から最も近い敷地の入口までの距離で良いことになっています。

4．物件の面積の表示方法

面積はメートル表示がルールです。

部屋の広さを畳の畳数で表示する場合は、1畳あたり1.62㎡と決まっています。

中古マンションの場合、部屋の広さは登記簿謄本に記載された面積(いわゆる内法面積)でも良いとされています。

内法面積

内法(うちのり)面積とは、壁の内側から測量した面積のことです。

壁の中心から面積を測る壁芯面積が分かっていれば、壁芯面積も表示できることになります。

5．価格

価格については、1戸あたりの価格を表示します。

個人がマイホームを売る場合は、建物の消費税は非課税です。

事業者(個人事業主も含む)が建物付きの不動産を売る場合には、消費税額を含む価格を表示します。

6．新築

新築とは、建築後1年未満であって、かつ、一度も居住の用に供されていない物件のことです。

一度でも住んでしまえば、建築後1年未満であっても新築とは呼べないことになります。

7．物件の形質

DKとはダイニング・キッチンのことを指します。
台所と食堂の機能が1室に併存している部屋のことです。

LDKとは、リビング・ダイニング・キッチンのことを指します。
居間と台所、食堂の機能が1室に併存する部屋のことです。

一応、DKやLDKには広さの目安(下限)が以下のように定められています。

不動産売却チラシで効果的なアピール内容

不動産売却チラシには、掲載することでアピールできる効果的な内容があります。

購入希望者が中古住宅の購入を考える場合、必要と思われることについてのアンケート結果に、以下のようなものがあります。

出典：公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会「不動産の日アンケート」（2017年）

回答として多いのが、「瑕疵(かし)担保保険が付されていること」、「履歴情報が残っていること」、「インスペクションが付いていること」の3つです。

瑕疵担保保険(既存住宅売買瑕疵保険)

瑕疵担保保険(既存住宅売買瑕疵保険)とは、売却後、物件に瑕疵が発見された場合、補修費用が下りる保険のことです。

インスペクション

インスペクションとは、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について建物の専門家が行う目視調査のことを指します。

瑕疵担保保険やインスペクションの結果はチラシに記載することができますので、十分なアピール材料となります。

また、リフォームについては、リフォームの内容と時期を明示すれば、チラシに記載しても良いことになっています。

リフォームは、チラシに記載することもできますし、また、買主も履歴情報を求めていますので、大きなアピール材料となります。

過去にリフォームを実施している物件は、チラシでしっかりアピールすることがおすすめです。

また、売却のポイントについては以下の記事でも詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。

不動産売却チラシに書いてはいけないこと

前章でチラシに効果的なアピールについてご紹介しましたが、過度な表現は買主に不利な状況をもたらします。
そこで、不動産売却チラシは以下の表現を使うことが禁止されています。
(表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を現に有している場合を除く。)

例えば、売主本人が「日本一眺望が良い」と思っていても、チラシにはそのような誇張表現は書けないことになります。

不動産売却チラシに書かなければならない特定事項

チラシにおいては、建築等の制限が課されている内容は、特定事項として記載しなければいけないことになっています。

チラシに記載しなければならない特定事項は、以下の16項目です。

例えば、高圧線下の物件等、売主が表示して欲しくないようであっても、チラシには記載しなければいけないことになります。

3ヶ月経っても売れないのは販売戦略ミスかも！？

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約３ヶ月（88.3日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

• 設定している販売価格が高すぎる
• 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから３ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、９割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

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仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

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