マンション売却の流れ|
売却前・売却時・売却後のポイントを解説

「マンションを売りたいんだけど、どうしたらいいかわからない!」
こんな方は少なくないでしょう。不動産会社でもない限り、住まいの売却経験はなくて当たり前。大切な資産を手放すわけですから不安もいっぱいのはずです。
この記事では、売却前の準備、売却時にやること、契約前に知っておくべきこと、忘れてならない確定申告のことなど、マンション売却の流れを徹底的に解説していきます。

マンション売却の流れ1:売却前の準備

マンションの売却は、不動産会社との媒介契約の締結でスタートしますが、その前に準備しておくべきことがあります。順を追ってみていきましょう。

1.売却理由を整理

まず、マンション売却前にやっておくべきことがあります。それは、なぜ売りたいのか、あらためて売却理由を整理するということです。

例えば、子どもが大きくなったから、もっと広い家に住み替えたい、定年を迎えたので田舎暮らしをしたい、など様々な理由があるのではないでしょうか。売りたい理由を整理することで、売却価格や売る時期などの条件を設定しやすくなるというメリットがあります。

また、将来、元のマンションに戻りたいと考えている場合は、売るのではなく、賃貸するという選択肢も考えられるでしょう。

2.住宅ローンの残額を確認

やはり売却しよう、ということになったら、住宅ローンの残りの金額、いわゆる残債を確認しなければなりません。

残債がある場合、マンションを売却する際に受け取る代金で住宅ローンを完済します。そのうえで、抵当権の登記を抹消し、きれいな物件として買い手に引き渡すことになります。
そのためにも、住宅ローンの残債の金額を確認したうえで、資金計画を立てることになります。

もし売却代金で完済できなければ、自己資金を用意することも必要になるでしょう。それができない場合は、買い替えローンを利用して新しく購入する物件に抵当権を設定し直すこともあります。

3.必要書類の準備

不動産業界では、売買契約に基づき買主が売主に残代金を支払うことに加えて、売主が買主にマンションを引き渡すことも含めて「決済」と呼んでいます。

当日、売買の当事者、不動産仲介会社、登記手続きを依頼する司法書士の立会いのもと、決済場所(一般的には金融機関)に集合し、様々な書類のやりとりがあります。

売主が契約や決済、確定申告の際に必要な書類をまとめてみましたのでチェックリストとして活用してください。また、必要となる費用についても予備知識を仕入れておきましょう。

― 登記済証(権利証)または登記識別情報
司法書士が登記申請する際に必要になります。

あなたがマンションの所有権登記名義人になったときの登記済証(権利証)、またはオンライン指定庁の登記所で交付された登記識別情報を用意します。

― 身分証明書
司法書士は、依頼者の本人確認をする義務があり、そのために必要となります。原則として、運転免許証、市区町村発行の個人番号カード、パスポートなど、写真付きの国・自治体が発行したものが必要です。

― 印鑑証明書
所有権移転登記の際に必要です。発行後3カ月以内のものでなければなりません。登記申請は、売買の決済時に行いますから、期限に注意して取得しましょう。

― 実印
登記の際に必要です。もちろん、印鑑証明書の交付を受けた印鑑です。実印がない場合は、印鑑登録したうえで印鑑証明書を取りましょう。

― 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
固定資産税は、1月1日時点の所有者に年間の固定資産税が課税されます。年の途中で売却される場合、一般的に引渡し日にて日割りで負担額を計算し、売主と買主で精算を行います。その納税額の確認と、登記に必要な登録免許税の算定にも用います。

― マンションの管理規約
売却するマンションの管理規約は、管理組合のルールブックに該当します。設備の取り扱い説明書とともに新しい入居者となる買い手に引き渡します。

― 購入時の売買契約書
売却によって収益(譲渡所得)が生じた場合には確定申告をしなければなりません。その金額を特定するため、マンションを購入したときの売買契約書が必要になります。

― マンションの鍵
マンションの鍵を買い手に渡すことで「物件の引き渡し」が完了することになります。注意していただきたいのは、渡すのはマスターキーだけではなく、すべての鍵ということです。

― 印紙代
売買契約書に所定の印紙税が課税されます。税額は、不動産の売買価格によって異なります。

― 不動産仲介会社の手数料
仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められています。

一般的には、売買契約時に半額を支払い、決済時に残り半額を支払います(決済時に一括の場合もあります)。

― 登記費用
登記費用としては、以下のものがあります。

①登録免許税
登記の際に課税課税される税金です。預かった司法書士が登記申請時に登記所に支払います。抵当権付きのマンション売却では、抵当権抹消登記と所有権移転登記の2つが必要になりますが、後者は買い手が負担します。抵当権抹消登記の登録免許税は、建物と土地(敷地権1筆)で、2,000円となります。

なお、登記簿上の住所と現在の住所が一致しない場合は、まず住所変更登記をしなければなりません。登録免許税は同様に建物と土地(敷地権1筆)で2,000円です。この場合、司法書士に住民票を提出することも必要です。

②司法書士報酬
登記手続きなどに対する報酬です。司法書士にもよりますが、抵当権抹消登記の相場としては、1万円から2万円程度でしょう。

4.売却価格の相場を確認

「いったい、いくらで売れるんだろう?」
これが一番、気になることかもしれません。金額は、仲介を担当する不動産会社が査定しますが、その前に自分で相場を知っておきましょう。

まずは、自宅と似た条件の中古マンションの売り出し価格をチェックするのがおすすめです。自宅のあるマンションでの売却事例があれば、それが一番、簡単で把握しやすいといえます。

また、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」では、近隣エリアで実際に取り引きされた価格情報を検索することができます。

国土交通省「不動産取引価格情報検索」はこちら

調べる際に注意していただきたいのは、「駅距離」「築年数」「階数」「広さ」などがなるべく近い物件と比較するということです。

5.査定額を出してもらう

ある程度、相場を知ったところで、実際に不動産会社に査定額を出してもらうことになります。より正確な査定額を知りたい場合は、部屋を見てもらうほうがよいでしょう。

場合によっては、より高く売却するために、不動産会社からハウスクリーニングやリフォームを提案されることもあります。

6.媒介契約を締結

仲介依頼する不動産会社が決まれば、正式に媒介契約を結ぶことになります。

媒介契約は、契約内容によって、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。他社との契約の可否、売主自身が買主を探す自己発見取引の可否、報告義務の頻度などに違いがあります。

マンションが人気エリアにあり、すぐに買い手が見つかりそうな場合は、自己発見取引ができる一般媒介契約を選んでもよいでしょう。なかなか買い手が見つかりそうもない、早く見つけたい、といった場合は専任媒介契約や専属専任媒介契約にするなど、状況に応じて選ぶことが大切です。

マンション売却の流れ2:売却時の主な活動

不動産会社と媒介契約を結んだからといって、売主が何もしなくてよいというわけではありません。少しでも早く、そして希望する価格で売却するためには、売主が主体的になってやるべきことがあります。

1.内覧対応をする

内覧とは、一言でいうなら見学会です。マンションの購入を検討している方が、実際に訪れて外観や内装をチェックし、購入するか否かを決定するための重要なイベントといえます。

なかには、その場で購入を決める方もいるため、売却活動を始めた時点で、内覧に備えて室内の整理整頓や掃除をしておくべきでしょう。

ちなみに、内覧で見学者が注目するポイントは、玄関、キッチン、リビング、ベランダなどです。

2.購入希望者と値段の交渉をする

内覧後、購入希望者から購入申込書が提出され、購入希望価格が提示されます。購入希望価格については、売主の売却希望価格よりも低いことも多くあります。

希望額に満足できない場合は、不動産会社を通じて価格交渉をしてもらいましょう。
また、期間が経過しても売却ができない場合、売り出し価格の変更を検討することも必要です。

マンション売却の流れ3:マンションの売買契約を結ぶ前に知っておきたいポイント

双方で価格に合意し、購入が決まれば、売買契約を結ぶ前に他の条件についての最終協議を行います。すべての条件について合意できたところで、不動産会社が売買契約書を作成することになります。

1.売買契約書の事前確認

正式な契約締結の前に不動産会社が作成した売買契約書のコピーをもらいましょう。以下のような事項が記載されています。

― 売却するマンションについての詳細
― 売買代金、手付金の額と支払日
― 所有権の移転と引き渡し時期
― 付帯設備の引継ぎ
― 固定資産税など公租公課の清算
― ローン特約
― 契約解除と違約金についての取り決め
― 引き渡し前の物件の滅失、毀損(危険負担)
― 瑕疵担保責任
― その他

金額や日付について、間違いがないかチェックしておきましょう。

2.売買契約後の解除の対応方法

売買契約書で特に重要なのは、解除にかかわる事項です。「手付金」と「ローン特約」について、以下のポイントをしっかり押さえておいてください。

まず、「手付金」については、金額だけでなく、手付金の種類を確認してください。一般的には解約手付とすることが多く、契約書に手付金の種類が明記されていなければ、判例上は解約手付と推定されます。

解約手付であれば、解約理由がどのようなものであっても、相手方が履行に着手するまでは、手付金を支払った側は手付金を放棄し(手付流し)、相手側は受け取っている手付金の2倍の額を返却することで(手付倍返し)、後で解除することができます。
いつまで手付解除ができるのかを確認しましょう。

なお、手付金の額は、売買代金の5%から10%が一般的です。手付金が高額になっていると、万一解約が必要となった場合に対処が難しくなります。

もうひとつ、「ローン特約」も重要です。これは、買い手が住宅ローンを利用する場合、融資を受けることができなければ無条件で契約を解除できるというものです。
売主からすると、手付金は全額返還する必要がありますし、損害賠償請求することができません。

期限や買い手が原因で融資を受けることができなくなった場合(金融機関に必要書類を提出しない、申告内容の虚偽など)は適用除外とする特約を設けていることが重要です。

売却後の確定申告と受けられる軽減措置

マンションを売却し、譲渡益(譲渡所得)が出た場合、譲渡所得税が課税されるため、確定申告をする必要があります。譲渡所得があるにもかかわらず、確定申告をしないときは、追徴課税されることがあることを覚えておきましょう。
一方、赤字になった場合、払いすぎている税金の還付を受けることができるため、やはり申告はしなければならないと考えてください。

1.譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、以下の計算式で求めることができます。

課税譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除

譲渡価額は、今回、手放すマンションの売却価格のことです。
取得費とは、あなたがマンションを購入したときの価格から減価償却費を差し引いた価格を意味します。

譲渡費用は、マンションを売却する際の不動産会社に支払う仲介手数料などになります。

通常、居住用財産であるマンションは購入時よりも価格が下がっているため、売却すると譲渡所得はマイナスになります。この場合、逆に所得税の還付を受けることができます。

2.マンションを売却した場合に受けられる軽減措置

居住用財産を売却した際の軽減措置の特例は、譲渡益が出たときの、①3,000万円特別控除、②10年超の長期譲渡所有軽減税率の特例、③特定居住用財産の買換え特例のほか、赤字になったときの、④居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の5種類があります。

ここでは、①の3,000万円特別控除と②の10年超所有軽減税率の特例と、④の居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除について説明しましょう。

①「3,000万円特別控除」は、マンションの所有期間・居住期間に関係なく、前述の計算式で特別控除が3,000万円となり、譲渡所得から差し引くことができます。

②「10年超の長期譲渡所有軽減税率の特例」は、居住期間は不問ですが、所有期間が10年を超えているものについて税率が軽減されます。

④「居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」

これは譲渡損が出た場合の特例で、居住用財産を買い換えて譲渡損失が発生した場合、売却した年の翌年から3年間は損失を繰り越して控除できるというものです。

対象となるマンションは、居住期間は不問ですが、所有期間は譲渡する年の1月1日現在で所有期間が5年超であることが必要となっています。

マンションを売りやすくするには?

何はともあれ、マンションが売れなければ始まりません。どうすれば売りやすくなるのでしょうか。ここでは、大切なポイントを2つ、お教えしましょう。

1.セールスポイントを明確にしておく

マンションの販売は、その道のプロの不動産会社がやってくれるにしても、他力本願ではいけません。住まいの魅力を誰よりも知っているのは売主である、あなたです。アクセスや周辺環境にとどまらず、住んでみてわかる魅力を販売担当者に伝えましょう。

また、設備の交換やリフォームの履歴がある場合、販売販売担当者に伝えるのを忘れてはいけません。

2.売却価格の最低ライン、妥協ラインを決めておく

前述したように、不動産売買に価格交渉はつきものです。あらかじめ、価格をどこまで下げられるかを明確にしておくことが重要です。
売却価格の希望ラインだけでなく、最低ライン、妥協ラインを決めておくとよいでしょう。

その際、希望の売却スケジュールを決めておくことも忘れないでください。ご自分の転居に合わせるだけでなく、引越しシーズンなど、買い手の事情も考慮することをおすすめします。

それでも、なかなか売れないことはあるものです。とにかく早く現金化したい場合や、想定していた売却期間を経過しても成約しなかった場合、仲介ではなく不動産会社による買取という選択肢もあることを覚えておいてください。不動産会社が直接買い取るので、売却完了までの期間が短く、複数の内覧の対応も必要ありません。

まとめ

マンションを売却するときの流れについて紹介してきました。あなたの大切な資産であるマンションを後悔することなく手放し、次の新しい生活につなげていくには、やるべきことがたくさんあります。

事前準備から、内覧対応、価格交渉、売買契約を経て、決済まで、どれひとつ手を抜くことはできません。

不動産会社に任せきりにせず、あなた自身が常に主体的にかかわることが、マンション売却を成功に導く秘訣だといえるでしょう。

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