マンション購入の流れに沿った売却でスムーズに新居への買い替えを

新築マンションの購入を検討する前に、購入や引っ越しに至る大まかな流れを知る必要があります。現在の住まいが持ち家の場合、こちらの売却手続きと並行して進める必要があります。先の予定まで見越して準備を進めないと、資金準備がおぼつかなかったり仮住まいが見つけられなかったりと、苦労する人は多いものです。

そこで今回は、新築マンション購入の基本的な流れをご説明するとともに、買い替えの時に注意すべきポイントをご紹介します。

新築マンション購入の基本的な流れ

新築マンションを購入するまでの大まかな流れをご説明します。大まかな流れは、中古マンションの購入と変わりませんが、新築マンション独自のものもあるので注意しましょう。

STEP1:物件選び

まずは情報収集を行い、希望条件に合った物件を見つけましょう。インターネットや雑誌、広告を参考にするとよいでしょう。

いくつか物件候補が見つかったら、不動産会社に資料請求しましょう。この段階で物件を絞り込みすぎることはせず、なるべく複数の物件を並行して比較検討することをおすすめします。

必ず、候補物件のモデルルームを見学するようにしましょう。物件ごとに、気に入ったポイントとネガティブ要素をメモに残しておくと、後で比較するときに役立ちます。

資金計画も合わせて検討しましょう。購入に充てられる資金やローンの融資額から購入予算を決めます。ローンの融資額は借入が可能な金額とともに月々の返済が可能なのか慎重に判断しましょう。物件の購入価格の他に火災保険や税金、登記費用、印紙代などの諸費用も必要になります。
資金計画や希望条件に合わせて物件選びを進めていきましょう。

STEP2:購入申し込み~売買契約

細かい手続きの必要な申込~売買契約手続きまでの流れを概観します。

― 購入申し込みを行う
購入したい物件が一つに絞り込めたら、いよいよ購入の申込(購入予約)を入れます。具体的には、購入申込書(買付証明書)と呼ばれる書類を提出します。こちらは売買契約ではありませんので、申し込んだからと言って必ず購入できるわけではありませんし、購入しなければいけないわけでもありません。

なお、申込手続きの際に、申込証拠金を求められる物件もあります。申込証拠金の金額は物件によって異なりますが、おおむね数万円から10万円程度が相場です。

また物件の購入申込の段階で、住宅ローンの事前審査に申し込みます。事前審査自体が必須ではありませんが、審査が通らないとマンション購入が困難となりますので、審査に通るかどうかの目安だけでも確認しておきましょう。事前審査でも、本人確認書類や源泉徴収票の写しなどの提出を求められるケースが多いです。

― 売買契約を締結する
条件や価格などで合意したら、売買契約の締結へ移ります。その前に「重要事項説明」を受けます。これは不動産会社に義務づけられた業務の一つであり、契約前に物件や売買契約などについて資格を持つ宅地建物取引士が細かく説明を行います。

その後の売買契約時に、売主へ手付金を支払う必要があります。手付金の額は物件価格の20%以下と決められているので、あらかじめ資金を準備しておきましょう。売買契約書をよく読み、重要事項説明書と矛盾がないかチェックすることも大切です。特に、住宅ローンが借りられなかった場合に契約を白紙解除できる「ローン特約」が盛り込まれていることを確認してください。売主と買主の両方が契約書に署名と捺印を行えば契約の締結完了となります。

売買契約が終わったら、即座に銀行を始めとした金融機関へ住宅ローンの本申込を行いましょう。住民票や実印、印鑑証明書などの必要書類も持参してください。

STEP3:入居説明会~引渡し

契約してからすぐに新居へ引っ越せるわけではありません。ここでは決済と引渡しに至る各種手続きの流れについてご紹介します。

― 入居説明会に行く
入居説明会とは、支払いや不動産登記、入居手続き、住宅ローンの金銭消費貸借契約などに関する説明を行うイベントです。物件引渡しの3~6ヵ月前に行われるのが一般的です。大事なイベントですので、必ず出席しましょう。ただし、開催されないケースもあります。

― 住宅ローンの本審査を受ける
住宅ローンの申込から審査完了までに2週間から1ヵ月ほどかかります。万が一審査に落ちてしまったら、別の資金づくりを検討するか契約自体を白紙解除することになります。

― 事前内覧会に行く
未完成の物件を購入する場合は、竣工後に事前内覧会の機会が設けられます。契約図面通りにできているか、クロスや床に傷がないか、事前の説明と異なる点がないかなど、冷静にチェックしていきましょう。もし気になる問題を発見したら、必ず指摘して対応してもらうようにしましょう。特に引渡し当日までに解決してもらえるかどうか、確認が必要です。

また、内覧会のときに採寸しておきましょう。室内の寸法をメジャーで測っておくと、家具のレイアウトやカーテンのサイズなどを引っ越し前に検討できます。

― 残金決済を行う
売買代金から手付金などを差し引いた残りの額を指定日までに支払います。この支払いが終わった段階で、物件の引渡しが行われるのが一般的です。また、登記手続き(司法書士が代行するケースが多いです)も行います。この段階から住宅ローンの支払いもスタートします。未完成の新築マンションの場合、売買契約から引渡しまでに1年以上かかることもよくあります。

マンションの買い替えを決める前に確認したいポイント

マンションを買い替えるときには、ここまでご説明してきた新築マンション購入の流れに沿った形で売却の手続きを進めることが重要です。買い替えの際に確認すべき注意点を整理します。

お金を支払うタイミングを確認する

新築のマンションや一戸建てなどの未完成物件を購入する場合、契約から引渡しまでにかなりの期間を要します。いつ頃にどれくらいのお金を支払わなければならないのか、あらかじめ確認しておきましょう。

たとえば手付金の支払いや諸経費などは、引渡し前に資金が必要です。そして新築マンションの住宅ローンを借り入れるために、あらかじめ既存の住宅ローンや自動車ローン、教育ローンなどの完済が求められるケースもあります。

スケジュールと金額を確認して、支払いタイミングで十分な資金を用意できないことが分かっても、必ずしも諦める必要はありません。このようなケースでは、リースバックという手法がおすすめです。リースバックの詳細については後述します。

引っ越しのタイミングを調整する

現在住んでいるマンションを売却する後に引っ越すのか、その前に引っ越すのかで条件が変わってきます。どちらも一長一短です。

新しいマンションへの引っ越しより前に現在住んでいるマンションを売却し引き渡す必要がある場合は、仮住まいを用意する必要があります。引っ越しも2回となり、手間と費用がかかります。ただし、売却資金を新居の購入費用に充てられるメリットがあるでしょう。一方で引っ越した後に元の物件を売却するという順番だと、仮住まいは不要ですがローンの二重支払い期間が発生するかもしれません。

理想は現在のマンションからの退去と、新しいマンションへの入居を同じタイミングにすることです。しかし、現在のマンションの買主の都合や資金の準備などの理由で時期がずれてしまうこともあります。

スムーズに引っ越しができるよう、現在のマンションの取り扱いについて不動産会社と事前に調整しておくとよいでしょう。

税金の優遇措置の対象になるかを確認する

特定の条件を満たすと、課税の繰り延べや控除といった税制面の優遇措置を受けられる可能性があります。

たとえば、マイホームの買い替えの際に発生した譲渡益を、買い替えた新しいマイホームの売却のときまで繰り延べられる特例があります。元のマイホーム居住期間が10年以上、新しいマイホームの建物の床面積50平方メートル以上で土地の面積500平方メートル以下などの条件があります。

また所有期間にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円までの特別控除を受けられます。さらに売却金額が新居の物件価格を下回る場合、譲渡所得に対する所得税の課税が将来へ繰り延べられます。

詳細は国税庁ホームページを確認するとともに、不動産会社や国税庁、税理士などに相談するとよいでしょう。

参考:国税庁
「No.3355 特定のマイホームを買い替えたときの特例」
「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
「No.3358 売った金額より少ない金額でマイホームを買い替えたとき」

新築マンションへの買い替えにおすすめのスター・マイカの「あんしんリースバック」

新築マンションへの買い替えの際に、リースバックを利用するという手があります。ここでは、スター・マイカの提供する「あんしんリースバック」についてご説明します。

そもそも、リースバックとは?

リースバックとは、自宅を売却した後も元の家に住み続けられるサービスです。買主に賃料を支払うことで、元の家を賃貸物件として利用できるわけです。

一般的な不動産売却と比較すると、多くのメリットがあります。売却後も同じ家に住み続けられて引っ越しの手間がかからないのはもちろん、周囲に知られることなく売却できます。

住宅ローンの支払いに困ったなどまとまった資金を必要とする人が利用することもありますが、ほかに新居の買い替えを検討していて購入資金を作りたい場合に有効な手段の一つです。

スター・マイカの「あんしんリースバック」

リースバックでは、スピーディーかつ柔軟に対応してくれる不動産会社を選ぶことが最も大切です。スター・マイカの提供する「あんしんリースバック」をご紹介します。

─サービスの特徴
約10,000戸の買取実績を持つスター・マイカでは、迅速かつ正確な価格査定が可能です。賃貸借期間や賃料のニーズにも柔軟に対応し、お客様に最適なオーダーメイドプランをご提示します。資金が必要なタイミングで売却代金を受け取り、新居へ引っ越すまでの期間は賃貸(リース)で住み続けることができます。

─リースバックの流れ
まずはホームページの査定依頼フォームかお電話でお問い合わせください。リースバックの仕組みやお手続きについてご説明し、お客様の物件情報を伺った上で机上価格をご提示します。

その後担当者が現地を訪れ、ご自宅の室内状況や周辺環境などを調査いたします。調査内容とお客様のご希望条件を踏まえ、正式な買取金額をご提示します。ご満足いただけるようであれば、重要事項のご説明と売買契約の締結です。残金決済とお引渡しが完了し賃貸借契約を締結すれば、リースバックのお手続き完了となります。

─マンション買い替え時の利用例
マンションの買い替えに際して、元の住宅ローンの完済や新居の購入費用の準備など、まとまった資金が必要なケースが多々あります。一般的には仮住まいを用意するのですが、引っ越しを繰り返したくない、子供の学区を変えたくないなどの事情で引っ越しを希望されないこともあるでしょう。

こうしたケースにリースバックの利用をおすすめしています。リースバックであれば、家の売却資金は手に入れられますし仮住まいへの引っ越しは不要となります。

手続きの流れを知ってスムーズに売却と買い替えを進めよう

あまり経験のないことですから、マンションの買い替えタイミングがうまく合わせられずに余計な出費を迫られるケースは少なくありません。今回ご説明したマンション購入の流れと売却の流れを頭に入れ、両者のスケジュールをうまく合わせることで、出費を抑えることも可能です。その際は、リースバックの利用も検討するとよいでしょう。

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