立ち退き料の相場|
トラブルなく売るにはオーナーチェンジがおすすめ

入居者がいると利回りが低く売却できない、建物の老朽化に伴い修繕や建て替えをしたい、あるいは自己利用を検討しているなどさまざまな理由から、大家さんが入居者(賃借人)に立ち退きをお願いするケースがあります。しかし立ち退き交渉はどうやるのか、立ち退き料の相場はどれくらいなのかなど、判断に困ることが少なくありません。

そこで今回は、立ち退きに関する基礎知識と「オーナーチェンジ」という売却方法についてご説明します。判断の難しい立ち退き料の決め方や、オーナーチェンジのメリットなどをご理解いただければと思います。

マンション売却時に起こり得る立ち退きトラブルとは

賃貸に出しているマンションやアパートなどの収益物件を売却したいとき、場合によっては入居者(賃借人)に立ち退きを依頼しなければいけません。トラブルになるケースを知って、あらかじめ対処できないか検討しておきましょう。

立ち退きとは

そもそも立ち退きとは、家主である賃貸人が賃貸借契約を締結している賃借人に対して退去を要求することです。特に賃借人に問題がなければ、退去の代償として立ち退き料を支払うのが一般的です。別の住まいへ移らなければならず、賃借人には引っ越しなどで金銭的な負担が生じてしまいます。

立ち退きを請求するケースはいろいろ考えられます。分かりやすいのは、賃料の滞納や不当行為(契約違反)、定期借家契約が切れても退去しないなど、賃借人がトラブルを引き起こすような状況です。これ以外では、賃貸人の事情として「物件を建て替えるケース」「物件を売却するケース」が多いでしょう。

立ち退き交渉はトラブルになりやすい

いくら所有者でも、住宅や店舗として賃借している人に対して一方的に契約解除を突きつけるのが難しいのはご理解いただけると思います。基本的に正当事由がなければ立ち退きを請求できませんし、そうした根拠があったとしても賃借人に対する事情説明および条件提示を丁寧に行って合意を得る必要があります。この点は、借主の保護という観点から借地借家法でも規定されていることです。

立ち退き交渉を慎重に進めないと、トラブルを誘発してしまいます。立ち退きトラブルの例としては、借家人がそもそも立ち退き請求に応じないケースが代表的です。そのほかにも、部屋からの立ち退き自体には合意の意思を示すものの多額の立ち退き料を請求されて支払えず、実質的に立ち退きを実現できないケースもよくあります。

立ち退きが実現できないと、当然ながら思うように物件を建て替えたり売却したりすることができません。不動産所有者にとっては大きな機会損失につながりかねませんので、何とか対応策を考える必要が出てくるわけです。

立ち退き料を支払う必要性と目安の金額

解決策の一つ目として、立ち退き料の必要性と相場について知っておくことです。目安の金額を知っていれば、交渉もスムーズに開始できます。立ち退き料に関する知識を深めておきましょう。

立ち退き料を支払う必要性

立ち退き料は、必ずしも支払う義務のあるものではありません。あくまで立ち退き請求時の交渉手段の一つであり、双方の合意があれば立ち退き料の発生なしというケースもあります。立ち退き料なく立ち退きを実現できるのであれば、それがベストであることは言うまでもありません。

ただし、所有者側の予定するスケジュールに合わせて明け渡してもらうためにも、立ち退き料を支払った方が首尾よくことが進むケースが多いのも事実です。特に工事の日時が既に決定しているケースや、売却日が近づいているケースなど、速やかに退去してもらう必要があるときに立ち退き料が効果を発揮します。お金を支払うことで、交渉をスムーズに進めやすくなるわけです。

現実的に考えると、粘り強く交渉すれば立ち退き料不要になりそうであっても、スケジュールを含めた都合によって立ち退き料を支払うケースが多くなるはずです。それでは、いくらぐらい立ち退き料を払うべきなのでしょうか。

立ち退き料の目安の金額

残念ながら、立ち退き料に明確な相場があるわけではありません。あくまでケースバイケースであり、その物件や入居者、そして所有者の都合次第で大きく立ち退き料は異なると考えられます。

ただし、ある程度は立ち退き料の決め方が存在します。いくつかありますが、入居者の新しい住居の契約金(敷金、礼金、仲介手数料など)やその住居への引っ越し費用、必要であれば新たな家具の購入費用などといった経済的な損失を加味して立ち退き料を定めるやり方が典型的です。

結果的に、家賃の6ヵ月分から8ヵ月分相当の立ち退き料となるケースも多いです。仮に家賃が10万円であれば、60万円から80万円程度が立ち退き料の相場として考えられます。これを入居者ごとに支払うとなると、数百万円以上のお金を用意する必要が出てくるかもしれません。

一般的に、最初は賃借人から立ち退き料を要求されるケースが多いです。そこで賃借人と話し合って合意できればよいのですが、まとまらない場合は調停の申し立てや訴訟を通じて裁判官が判断を下すこともあります。

結局のところ立ち退き料の相場があるわけではありませんから、事前に弁護士や不動産鑑定士、あるいは不動産会社などの専門家に相談した方がよいでしょう。

 

マンションの立ち退きトラブルを回避するには?

明確な相場が存在しないだけに、立ち退き料を提示してもトラブルを回避できる保障はありません。そこで、立ち退き料以外のやり方も知っておくべきでしょう。なるべくトラブルの種を回避する方法をお伝えします。

早めに事前通告を行う

借地借家法に基づいて考えると、そもそも正当事由なく退去を通知する、契約を更新しないということは認められません。そして正当事由があったとしても、退去を希望する時期の6ヵ月前には事前通告を行う必要があります。早めに事前通告を行い、賃借人が余裕を持って引っ越し準備を進められるようにすることはトラブル回避のための基本です。

立ち退きの請求の際には、事情を通知することになります。もちろん書面でも通知しますが、できれば面と向かって口頭でも説明すると誠意が伝わりやすいでしょう。立ち退き請求に至った理由や、その経緯を丁寧に説明すれば賃借人の反感を買いにくくなるはずです。

賃貸人だけでなく、賃借人にとってもよい条件(時期・金額)を提示することが重要です。

新しい入居先を見つける支援を行う

賃借人の多くは、退去する物件の近所を中心に新たな入居先を探し始めます。そこで不動産会社に相談し、周辺でよい条件の物件があれば賃借人に紹介するのもよいでしょう。事情があるにしても、貸主の都合で退去を余儀なくされるわけですから、誠意を持って入居先を探す支援を行ってください。

また引っ越しの支援も効果的です。各賃借人の引っ越しをオーナーである自分がまとめて手配すれば、引っ越し料金は割引になりやすいです。こうした料金交渉を賃借人に代わって行うことにより、退去の経済的負担を減らしてあげられます。

立ち退きさせずにオーナーチェンジをする

最後におすすめなのが、オーナーチェンジの利用です。オーナーチェンジとは、賃借人が退去することなく物件だけ売買する取引形態を指しています。売買契約書と賃貸借契約書の2つを交わすことになります。賃貸人側としても、立ち退き料の支払いや交渉期間・手間を省けるためメリットが大きいでしょう。

売却を目的としている場合は、やはり立ち退き交渉に賃借人や管理会社などの協力を得るのは困難なものです。交渉が難航する可能性もあります。オーナーチェンジを活用すれば、立ち退き交渉が不要なこともあって、いち早く売却にこぎ着けられます。

通常のマンション売却と比較して、オーナーチェンジを活用すると土地や建物の売却価格は低くなってしまいがちです。しかし立ち退き料を考慮すると、総体としては金銭的なメリットが出るやり方であると言えます。「売却したい、でも立ち退き交渉は気が引ける……」というオーナーの方は、ぜひ検討をおすすめします。

立ち退き交渉でトラブルを避けたいならオーナーチェンジがベスト

確かにマンションを高く売るなら、退去を完了させた後が理想です。しかし、ご説明してきたようなトラブルにつながりかねませんし、賃借人それぞれに支払う立ち退き料も軽視できません。それであれば、早期に売却しやすいオーナーチェンジを活用する方がよいと考えます。

スター・マイカではオーナーチェンジに豊富なノウハウを有しており、一般的には売りにくいとされる物件(ファミリータイプや築年数の古い物件など)でも売却しやすいです。物件の売却にお困りの際は、一度スター・マイカまでお問い合わせてみましょう。

 

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