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マンション売却の必要書類!必須な書類とあると望ましい書類を解説

「マンション売却 必要書類」で調べてみても、インターネットでは「確定測量図」や「検査済証」のようにマンション売却には不要な書類まで出てきてしまいます。
そのため、調べてもなかなか適切な情報が得られないというのが実態です。

マンション売却には、マンション売却特有の必要書類があり、逆に言えば戸建てや土地の売却で必要な書類の中にはマンションでは不要な書類もあります。

そこでこの記事ではマンション売却に特化して、「マンション売却の必要書類」についてご説明します。

マンション売却の流れ

マンションを売却する際、どのタイミングでどんな書類が必要になるかを押さえておくことが重要です。

ここでは簡単に、マンション売却の流れについてご説明します。

マンション売却の流れは、以下の通りです。

売却の流れ

マンションの売却を決たら、まず初めに査定依頼をします。

実際に不動産会社に査定額を出してもらい、仲介を依頼する不動産会社を決めます。
その後、不動産仲介会社と媒介契約を締結し、販売活動を開始します。

購入希望者と、価格や引渡しの条件を交渉し、売買契約の締結をします。
残金決済と引渡しが行われ、売買が完了するというのが一連の流れです。

この記事では、依頼時、契約時、決済時、確定申告時に必要な書類をご説明していきますので、順番にご確認ください。

また、マンション売却の流れについて、さらに詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

依頼時に必要となる書類

ここではまず初めに、依頼時に必要な書類を見ていきましょう。

査定依頼をする際に不動産会社が知りたい情報は、家の間取りや住宅ローンの残債、所有権等になります。

これらを確認するために、以下の書類が必要です。

依頼時に必要な書類

  1. 分譲時のパンフレット
  2. 住宅ローンの返済予定表または残高証明書
  3. 登記済証(権利証)または登記識別情報

1.分譲時のパンフレット

査定依頼時には分譲時のパンフレットが必要です。

不動産会社は、分譲時のパンフレットに記載されている部屋の間取り図や壁芯面積を確認します。

壁芯面積
壁芯面積とは、壁と壁の中心から測量している面積であり、インターネット広告やチラシ等の広告は全て壁芯面積表示をします。

また、広告の間取り図も分譲パンフレットを参考に作成します。

2.住宅ローンの返済予定表または残高証明書

住宅ローン残債が残っている物件を売却する場合、住宅ローン残債についても聞かれます。

住宅ローンが残っている物件は、売却価格によって住宅ローンを一括返済することが基本です。
住宅ローン残債の額は、売り出し価格を決定する際の重要な情報となるため、不動産会社から確認を受けることが多いです。

そのため、査定依頼時には住宅ローンの返済予定表または残高証明書等で住宅ローン残債を示せるようにしておきます。

3.登記済証(権利証)または登記識別情報通知書

査定時には、不動産会社が査定の依頼者が本当に物件の所有者なのか権利の確認を行います。

権利の確認は、権利証または登記識別情報通知書を見ることで行います。
権利証または登記識別情報通知書は、所有者本人しか持っていない書類です。

権利証と登記識別情報通知書とは、所有者が登記権利者として権利を取得した際に、法務局から受け取っている書類です。

2005年の改正不動産登記法が施行されたことにより、権利証から登記識別情報通知書に代わりました。

所有者本人はいずれかを持っているはずですので、提示できるようにしておきましょう。

続いて、依頼時にあると望ましい書類は以下の3点です。
いずれも、買主にとってメリットのある書類です。
アピールポイントとなりますので、取得済みのものがあれば査定依頼時に提示しましょう。

依頼時にあると望ましい書類

  1. インスペクションの結果報告書
  2. 建設住宅性能評価
  3. 瑕疵担保保険の保証明書

1.インスペクションの結果報告書

インスペクションとは既存住宅状況調査技術者による建物状況調査のことです。
インスペクションに合格していると、一定の信頼性を持っていることの証明になるため、マンションの価値が上がります。

また、「既存住宅状況調査技術者の資格者」かつ、「住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者」が行ったインスペクションに合格していると、売主または買主によって瑕疵担保保険に加入できる要件の一つを満たすことができます。

瑕疵担保保険(既存住宅売買瑕疵保険)とは、売却後に瑕疵が発見された場合、その補修費用の一部を保険料によってまかなうことができる保険のことです。

インスペクションを実施している物件は、価値が高くなる可能性もあるため必ずアピールしてください。

2.建設住宅性能評価書

建設住宅性能評価書とは、「現況検査により認められる劣化等の状況」や「個別性能に関すること」に関して、建物の専門家が評価した書面です。

築25年超のマンションは、買主は原則住宅ローン控除を利用することができません。
しかし、建設住宅性能評価書があると、築25年超のマンションでも買主が住宅ローン控除を利用することができます。

住宅ローン控除とは、自分が住むための住宅の取得等を行うため、ローン期間10年以上の住宅ローンを利用した場合、居住年から10年間にわたり年末の借入残高に応じて所得税額などから一定額の控除を受けられる制度のことです。

そのため、築25年超のマンションで建設住宅性能評価書があると、大きなアピール材料となります。

3.瑕疵担保保険の付保証明書

瑕疵担保保険に加入している物件も、築25年超のマンションで買主が住宅ローン控除を利用できるようになります。

また、瑕疵担保保険に加入するためには保証機関による検査が必要なため、加入していると買主に大きな安心感を与えます。

契約時に必要になる書類

売買契約では、重要事項説明書の説明を受け、売買契約書に署名します。
この際、買主に対して書類を用いて、物件の状況や税金や公共料金、管理費の清算の説明をします。

では実際に、契約時に必要な書類を確認していきましょう。

売買契約時に必要な書類は、以下の7点です。

契約時に必要な書類

  1. 登記済証(権利証)または登記識別情報通知書
  2. 印鑑証明書
  3. 固定資産税納税通知書
  4. 管理費・修繕積立金の額の確認書
  5. 本人確認書類
  6. 付帯設備表
  7. 物件状況確認書(告知書)

1.登記済証(権利証)または登記識別情報通知書

登記済証(権利証)または登記識別情報通知書は、買主に対して、真の所有者であることを提示するために必要です。

2.印鑑証明書

売買契約書は実印で押印するため、印鑑証明書が必要となります。

印鑑証明書は市町村で取得でき、費用は300円です。

3.固定資産税納税通知書

固定資産税納税通知書も不動産会社と買主に提示するために用意します。

引渡し時に固定資産税の精算を行います。精算額の説明を買主に対して行うために必要となります。
通常、不動産の売買では、引渡日以降の固定資産税等を買主の負担とし、日割り計算にて清算します。

4.管理費・修繕積立金の額の確認書

マンションの売却では、管理費と修繕積立金の精算も行いますので、管理費・修繕積立金の額の確認書も、買主に精算額の説明をするために必要です。

5.本人確認書類

不動産の売買契約では、犯罪収益防止法により売主と買主の双方の本人確認が必要となっています。

売買契約時には、運転免許証等の顔写真付きの本人確認書類が必要です。

6.付帯設備表

付帯設備表とは、設備の不具合状況や撤去の有無を書く書類です。

不動産会社に売却を依頼すると、不動産会社から記載を求められます。

7.物件状況確認書(告知書)

物件状況確認書(告知書)とは、物件や周辺環境に関する瑕疵を買主に伝えるための書面です。
漏水や雨漏りの履歴や騒音など、買主に伝えるべき事項を記載します。
物件状況確認書(告知書)も、付帯設備表と同様に不動産会社から記載を求められます。

決済時に必要となる書類

続いて、決済時に必要な書類をご紹介します。

決済時には、所有権や抵当権の抹消など、登記手続きを進めます。
そのため、契約時とは異なり、司法書士や金融機関が用意する書類もあります。

具体的にどんな書類が必要か、確認していきましょう。

また、必要書類以外にもあると望ましい書類が4点あるので、そちらも合わせて確認していきましょう。

決済時に必要な書類

  1. 登記済証(権利証)または登記識別情報通知書
  2. 印鑑証明書
  3. 固定資産税評価証明書
  4. 本人確認書類
  5. 委任状
  6. 抵当権の抹消に必要な書類
  7. 住民票

1.登記済証(権利証)または登記識別情報通知書

登記済証(権利証)または登記識別情報通知書は、所有権移転の登記手続きに必要となるため引渡のタイミングで司法書士へ渡します。

2.印鑑証明書

登記のために印鑑証明書が必要です。

印鑑証明書は3ヶ月以内に発行されたものであることが必要です。

3.固定資産税評価証明書

登記では登録免許税を計算するために、固定資産税評価証明書が必要となります。

固定資産税評価証明書は市町村役場で取得でき、金額は300円~400円程度です。

4.本人確認書類

司法書士に対して本人確認を行います。

顔写真付きの免許証等の本人確認書類をご用意ください。

5.委任状

登記の手続きを司法書士に委任するための委任状になります。

委任状は司法書士が用意しますので、そちらに署名・捺印します。

6.抵当権の抹消に必要な書類

抵当権の抹消に必要な書類は、売主側の銀行担当者が用意します。

抵当権(住宅ローン)が残っている物件を売却する際は、売主側の銀行担当者も引渡しの席に同席します。

抵当権
抵当権とは、債務者がローンが返済できなくなった場合に、債権者が担保として住宅の土地と建物を差し押さえられる権利のことです。

7.住民票

登記申請者の住所を証明するために住民票が必要となります。

住民票は市町村役場で取得でき、その費用は300円です。

また、下記の書類についても決済時に買主に渡すとよいでしょう。

決済時にあると望ましい書類

  1. 分譲時のパンフレット
  2. 管理規約・使用細則・理事会の議事録等
  3. 設備取扱説明書・保証書・アフターサービス規準書

確定申告時に必要となる書類

マンション売却では、「譲渡所得が発生する場合」または「譲渡損失が発生しても特例を使う場合」には確定申告が必要です。

譲渡所得
譲渡所得とは、所有している土地、建物などを売って得た利益のことです。

そこでまずは、確定申告が必要か否かを確認する必要があります。
譲渡所得がマイナス、つまり譲渡損失が発生し、以下の特例を利用しない場合のみ確定申告は不要です。

 

譲渡損失が発生したときに使う特例

  1. 居住用財産の買い替えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  2. 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

確定申告の要否を図示すると、以下の通りになります。

確定申告の要否

譲渡所得は以下の計算式で求められるものです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

 

譲渡価額:売却価額

取得費:土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額。原価償却費は、建物の価値を減少させていく会計上の手続きを指します。

譲渡費用:仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に直接要した費用

また、譲渡所得がプラスの場合も利用できる特例はあります。

 

譲渡所得が発生したときに使う特例

  1. 3,000万円の特別控除
  2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  3. 特定の居住用財産の買い替え特例

確定申告の要否が判断できたところで、確定申告時に必要な書類について確認していきます。

確定申告時に必要な書類

  1. 除票住民票
  2. 売却地の売買契約書の写し
  3. 特例で必要な資料

1.除票住民票

除票住民票とは、他の市町村への引越したとき発行される抹消された住民票のことです。

除票住民票は元々住んでいた市町村で取得できます。
取得費用は、300円です。

2.売却時の売買契約書の写し

譲渡価額を証明するために売却時の売買契約書の写しが必要です。

3.特例で必要な資料

特例ごとに必要な資料が異なり、譲渡資産の登記事項証明書、買い替え資産の登記事項証明書、新しい住民票などがあります。

続いて、確定申告時にあると望ましい書類を見ていきましょう。

確定申告時にあると望ましい書類

  1. 購入時の売買契約書の写し
  2. 譲渡費用の分かる領収書等

1.購入時の売買契約書の写し

取得費を証明するために、購入時の売買契約書の写しが必要です。

仮に、取得費が分からないマンションを売却する場合は、概算取得費を用います。

概算取得費とは「譲渡価額の5%」です。

よって、購入時の売買契約書の写しを紛失していたとしても確定申告はできます。

2.譲渡費用の分かる領収書等

以下のような費用は譲渡費用に含めることができますので、譲渡費用を証明するために領収書等の写しが必要です。

 

譲渡費用に含む費用

  • 売却の際の仲介手数料
  • 売却に伴う広告費
  • 売却時の売買契約書に貼付けした印紙税
  • 売却に伴い支払った立退料

マンション売却ならスター・マイカ

マンションの売却には様々な書類が必要であることをお伝えしました。

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買取は一般的な仲介とは異なり、不動産会社が直接買主になります。
そのため、売却活動で個人の買主を探す手間が省けるため、希望の売却価格と折り合えば、1週間程度の早期売却も可能です。

仲介と買取の違いを表すと、以下の通りになります。

仲介と買取の違い

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査定依頼はもちろん無料です。

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まとめ

以上、マンション売却の必要書類について解説してきました。

マンション売却では、マンション売却特有の必要書類が存在します。

無駄な情報に惑わされることなく、適切な情報を集めてマンション売却の必要書類を準備しましょう。

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