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離婚時による不動産売却|4つの売り方と注意すべきポイントを解説

離婚するときに、自宅などの不動産をどうすればよいのでしょうか?

夫婦が離婚するときは、不動産は基本的に売却することをおすすめします。
離婚時の不動産売却には、財産分与ができる、住宅ローンの関係を解消できる等のメリットがあるためです。

ただし、売却方法にもいくつかありますので、自分たちの状況にあった売り方を選択する必要があります。

では、離婚時の不動産の売却方法にはどのようなものがあるのでしょうか。

そこでこの記事では「離婚時の不動産売却」について解説します。
この記事を読むことで、あなたは離婚では不動産を売却した方が良い理由や離婚時に不動産売却するときの注意点、離婚時の不動産の売却方法がわかるようになります。

 

離婚では不動産を売却した方が良い理由

不動産を売却した方が良い理由は、下記の3つです。

離婚時に不動産を売却した方が良い理由

  • 財産分与の対象となるため
  • 住宅ローンの関係を解消できるため
  • 住宅ローンの名義変更が認められにくいため

財産分与の対象となるため

財産分与とは、婚姻生活中に夫婦で協力して築き上げた財産を、離婚の際にそれぞれの貢献度に応じて分配することを指します。
離婚時には、財産分与で50%ずつ資産を分け合うのが基本です。

不動産のままでは50%ずつ分けられないので、売却によって現金化することで分けられるようになります。
売却して現金化することで、財産分与の対象として資産を分け合うことが簡易になります。

住宅ローンの関係を解消できるため

不動産の売却は、住宅ローンの関係を解消できる点もメリットです。
夫婦間では、連帯債務や連帯保証によって住宅ローンを借りていることがよくあります。連帯債務や連帯保証等の住宅ローンの関係は、離婚しただけでは自動的に解消されません。

住宅ローンを完済しないと住宅ローンの関係は解消されないのです。
そのため、夫婦間で連帯債務や連帯保証を行っている場合には、売却して住宅ローンの完済をすることをおすすめします。

住宅ローンの名義変更が認められにくいため

住宅ローンの名義変更は認められにくいため、離婚時は売却した方が良いです。
例えば、夫が債務者で妻が専業主婦の場合、妻がその家に住み続けるには妻に住宅ローンの名義を変更することが必要です。

しかしながら、妻の収入が低い場合は、銀行が名義変更を認めてくれません。
住宅ローンの名義人ではない人が住み続けるのは難しいため、売却して現金を分け合った方が良いのです。

離婚時に不動産売却するときの注意点

この章では離婚時に不動産売却するときの注意点について解説します。

離婚による不動産売却の注意点

  • 売却は離婚後に行う
  • オーバーローンの場合は売り方に注意する

売却は離婚後に行う

離婚による不動産の売却のタイミングは離婚後に行うのが原則です。
離婚前に売却を行って財産を分けてしまうと贈与となり、財産をもらう方に贈与税が生じます。

離婚後であれば、財産分与という形になるため、贈与税は発生しません。
そのため、売却のタイミングは離婚後であることが必要なのです。

オーバーローンの場合は売り方に注意する

オーバーローンの場合は売り方を検討することが必要です。
オーバーローン不動産の売却では、住宅ローン残債が売却額を上回っている状態を「オーバーローン」、住宅ローン残債が売却額を下回っている状態を「アンダーローン」と呼びます。オーバーローンの場合で不足分を自己資金で返済できない場合は、通常の売却ではなく、任意売却を選択する必要性もあります。

任意売却とは、債権者(お金を貸している人)と交渉し、住宅ローン残債を圧縮できる売却方法です。

ただし、任意売却では全額返済しないことになるので、住宅ローンを滞納したケースと同様に信用情報機関の信用情報に「事故情報」が載るという点がデメリットです。

信用情報機関の信用情報に「事故情報」が載ると、5~7年間は新たにクレジットカードを作ることや、金融機関から融資を受けることができません。そのため、「事故情報」のことをブラックリストと呼ぶことがあります。

例えば、離婚後、新たなパートナーと住宅ローンを組んで家を購入することはできなくなりますので、ご注意ください。

ただし、オーバーローンであっても、貯金等を売却価格に合算して住宅ローン残債を完済できるようであれば、もちろん普通の売却で売ることができます。

離婚による不動産売却の方法1・仲介による売却

不動産の一般的な売り方は仲介による売却方法です。
仲介は最も高く売却できる方法ですので、財産分与等でできるだけ多くの財産を分けたい場合は仲介による売却が向いています。

仲介の売却の流れは以下の通りです。

1.自宅の売却査定
2.媒介契約の締結
3.売却活動の開始
4.契約条件の交渉
5.売買契約の締結
6.引っ越し
7.引渡し(残代金授受)

仲介では最初に売却査定を行います。売却査定でアンダーローン、つまり住宅ローンの残債より査定価格が高ければ、そのまま売却活動を進めて大丈夫です。

次に、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約とは不動産会社に売却活動を依頼する仲介の契約のことです。
媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。

媒介契約の種類について
媒介契約の種類 内容
一般媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼できる。自己発見取引も可能。
専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼ができない。自己発見取引※は可能。
専属専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼ができない。自己発見取引※も不可。
  • 自分で買主を見つけてくること。

一般媒介を利用すると、同時に複数の不動産会社に売却を依頼することができますので、比較的早く売却することが可能です。不動産会社へ支払う仲介手数料は成功報酬であるため、何社に依頼しても売却を決めてくれた1社のみに支払う手数料を支払うことになります。
そのため、かかる費用に関しては、専任媒介であっても一般媒介も同じです。

離婚時の売却は、買い替えのように売却や購入のタイミングを調整する必要もありません。できるだけ早く売却したいので、一般媒介で広く買主を探すことをおすすめします。

仲介の売却は、一般的に売却活動期間に3ヶ月程度の時間を要します。買主が現れたら売買契約を締結し、その後概ね1ヶ月で引渡となります。

離婚による不動産売却の方法2・任意売却

オーバーローンの場合、つまり住宅ローンの残債より査定価格が低ければ、任意売却を検討する必要があります。任意売却の流れは以下の通りです。

1.自宅の売却査定
2.任意売却専門業者に相談
3.任意売却価格の再査定
4.債権者との調整・合意
5.売却活動の開始
6.買受人(買主)の決定
7.売買代金の承諾・配分調整
8.売買契約・引渡

オーバーローンかアンダーローンかは査定をしてみないとわからないので、まずは最初に仲介を前提に査定を依頼します。その結果、オーバーローンであれば任意売却に切り替えます。

査定は無料ですし、査定の結果、不動産会社に売却を断っても費用を請求されることはありません。任意売却は、任意売却専門業者が対応するケースが多く、対応できない不動産会社もあります。

なお、この段階で銀行に任意売却の専門業者を紹介してもらうのも一つです。先に銀行に任意売却したい旨を伝え、銀行紹介の任意売却専門業者に依頼すれば、その後の交渉も早くなります。

通常、銀行には任意売却の取引実績があるので、聞いて見ると紹介してもらえることが多いです。任意売却専門業者を自分で探すのは不安な人は、先に銀行に不動産会社を紹介してもらえないかどうかを聞いてみることもおすすめします。

任意売却は、通常の売却価格よりも価格は低くなるため、再度、任意売却用に価格を査定することが必要です。
任意売却による価格が出たら、その価格を持って銀行(債権者)と相談します。任意売却の専門業者であれば、銀行との交渉も専門業者に任せられることが多いです。
交渉とは、具体的には住宅ローンの残債の圧縮と、任意売却で返済しきれなかったローンの返済方法の取決め等になります。

債権者の合意を得られたら、任意売却のスタートです。任意売却では、多くの場合、不動産会社が買受人(買主のこと)となります。

任意売却による売却価格は、仲介市場での取引価格の6割から8割程度になることが多いです。売却が決まったら再度、債権者の承諾を得ます。

ここで、カードローン等の他にローンを抱えている場合は、他の債権者とも調整が必要です。売却額があまりにも低い場合には、債権者の承諾が得られないこともありますので、ご注意ください。債権者の承諾が得られれば、いよいよ売買契約と引渡となります。

任意売却では、売買契約と引渡を同日で行うことが多いです。任意売却は、基本的に債権者のために行う売却ですので、後で契約が解除されることができないように同日で行います。

任意売却についてもっと詳しく知りたいかたは、こちらの記事もお読みください。
マンションの任意売却とは?競売との違いやメリットと注意点を解説

離婚による不動産売却の方法3・買取による売却

買取とは、不動産会社が直接買主となる売却方法です。
仲介市場での取引価格の6割から8割程度となることが多いです。

既に住宅ローンを完済している場合で、とにかく早く売りたい場合は買取が向いています。また、買取は広告等を行わずに売却できるため、近所に知られずに売却することが可能です。
そのため、売却を近所に知られたくない場合にも買取が向いています。

買取の流れは以下の通りです。

1.自宅の売却査定
2.売買契約の締結
3.引っ越し
4.引渡し(残代金授受)

まずは、買取を行っている不動産会社に査定を依頼します。査定価格は買取業者が購入する価格ですので、その価格で問題なければ売買契約を締結し、売却は終了となります。
買取に要する期間は2週間から1ヶ月程度です。

なお、売却方法には、最初から仲介と買取をミックスした買取保証というサービスを提供している不動産会社もあります。買取保証は、一定期間仲介でチャレンジし、もし売れなかったら最後は不動産会社に買い取ってもらえる売却方法です。

高くは売りたいものの、いつまでも売却活動をするのは嫌だという人には買取保証もおすすめです。

スター・マイカのマンショ買取査定

スター・マイカは、創業時より中古マンションの買取を専門に行っています。築年数が古かったり地方にあったりするような物件でも積極的に買取しています。

正確な価格提示
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すぐに売却をしたいという方や仲介での売却活動を依頼したがなかなか売れないので、買取も並行して検討したいという方でもご相談ください。査定依頼はもちろん無料です。

査定依頼は、査定依頼フォームよりお問い合わせください。

離婚による不動産売却の方法4・リースバックによる売却

売却方法には、リースバックによる売却もあります。

リースバックは、自宅など所有権のある不動産を第三者(主に不動産会社や投資家)に売却して、売却先と賃貸借契約(リース契約)を締結することで同じ物件(リース物件となります)に住み続けられる仕組みです。

リースバックとは
リースバック仕組み

リースバックであれば、住宅ローンを一度完済しますので、住宅ローンの名義変更ができないという問題は解消されます。銀行から名義変更が認められなかった配偶者でも、その後、そのまま家に住み続けることが可能です。

ただし、リースバックも一般的には売却価格が低くなるため、オーバーローンとなってしまう可能性があります。そのため、オーバーローンでリースバックをしたい場合には、「任意売却」と「リースバック」を組み合わせることが必要です。

具体的には、任意売却の買受人(買主)をリースバックができる不動産会社とし、銀行に承諾を得る形となります。

スター・マイカの「あんしんリースバック」

スター・マイカでは、「あんしんリースバック」というリースバックのサービスを提供しています。

スター・マイカは、過去10年以上にわたってリースバック取引実績と豊富な賃貸管理実績を持っています。さらに、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2020年現在で3000室を超える不動産管理ノウハウを有しています。

スター・マイカの「あんしんリースバック」は、リースバックに関わる不安を解消するサービス内容となっています。

他社にはない柔軟な賃料と賃貸借期間が魅力
スター・マイカは、賃貸中マンションを購入し、退去後にリノベーションマンションとして売却するという独自の事業スキームを有しています。そのノウハウは、リースバックにも活かされています。

付加価値を高めるリノベーションノウハウがあるから、お住まいを高く評価
賃貸借契約が終了しご退去された後は、中古マンションをリノベーションによって“新たな住まい”に生まれ変わらせ、住宅購入希望者に提供しています。リノベーションマンションの「素材」として高く評価します。

売却方法の検討のために、まずは査定依頼を

離婚では「財産分与の対象となる」、「住宅ローンの関係を解消できる」、「住宅ローンの名義変更がしにくい」といった理由から不動産は売却した方が良いです。

離婚時に不動産売却するときの注意点としては、「売却のタイミングは離婚後に行う」、「オーバーローンの場合は売り方を検討する」の2点です。

離婚時の不動産の売却方法には、「仲介による売却」、「任意売却」、「買取による売却」、「リースバックによる売却」の4つがあります。

売却方法の判断には、住宅ローンの残債と売却価格の比較がポイントとなります。まずは、査定の依頼をし、売却可能な価格を把握したうえで、自分たちの状況に合わせた適した売却方法を選択するようにしましょう。

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