離婚時に残った住宅ローン
返済方法と不動産売却の流れ

離婚をする際には「住宅をどうするか」「住宅ローンをどのように返済していくか」ということも考えなければいけません。離婚後に住宅ローンを返済する手段には様々なものがありますが、ローンの残額や契約内容、不動産の価値などによって、取るべき手段が変わってきます。

離婚後の住宅ローンや住宅に関する手続きはスピーディーに進めていきたいですが、適切な手段は十人十色です。今回は、離婚後の住宅ローンの返済についてケース毎に考えてみましょう。

離婚後に残った住宅ローンを返済するには

まず、ローン返済の方法と、それぞれのポイントついて見ていきましょう。

離婚後の住宅ローンの返済方法

離婚後に残った住宅ローンを返済するには、不動産を売却することで得た資金から返済する、もしくは夫か妻がそのまま住み続けてローンを支払うという方法があります。

仮に不動産を売却しローンを返済した後にお金が余れば、夫婦で財産分与が可能となります。大まかに計算すると住宅ローンが1,000万円残っていて、不動産が1,500万円で売却できた場合、1,000万円が住宅ローンの返済に充てられ、残りの500万円は財産分与の対象となります。

不動産の売却価格がローンの残高よりも低くなる状況は「オーバーローン」、売却価格がローンの残高よりも高くなる状況は「アンダーローン」と言われます。

オーバーローンの場合

不動産の売却価格がローンの残高を下回るオーバーローンの場合は、原則、不動産を売却することができません。そのため、そのまま自宅に住み、ローンを支払い続けるのが一般的です。

離婚後に別れてしまった夫婦が一緒に協力してローンを完済できるというケースはあまり多くないでしょう。一般的には夫が自宅に住み続けてローンも支払うというケースが多いのですが、名義と世帯主を妻にして、夫がローンを支払い続けるというケースもあります。

名義人がそのまま住み続けてローンを支払う場合は離婚の前後でローンの名義変更や借り換えの必要はありませんが、注意すべきなのが、夫婦が一緒に住宅ローンを返済してきたというケースです。この場合は債権者と交渉して債務責任を外してもらうなどの措置が必要となります。

また、前述した名義と世帯主を妻にして、夫がローンを支払い続けるケースでは名義変更の手続きをしなければいけません。出ていった相手が無収入になってしまったり、ローンの支払いを止めてしまったりするケースも考えられるなどリスクが高い手段なので、しっかりと取り決めをして、債権者とも協議をするなど対策を万全に打つ必要があります。

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合は不動産の売却で得た資金でローンを精算することが可能なので、不動産を売却して、その売却資金から残ったローンを一括で返済するのが一般的です。
ローンを返済して余ったお金は先程もご説明したように、財産分与を行います。

アンダーローンとなった場合はローンから開放され、得られた資金も分け合うことができるので、後々トラブルが発生する危険性も高くありません。

ただし、不動産を取得したのが結婚する前であった場合は財産分与の対象とはなりませんので注意が必要です。たとえば夫が独身時代に購入した家を売却して利益が出たとしても、これは財産分与の対象外となるので、妻にはお金が入ってきません。

離婚後に住宅を売却するときに確認しておきたいポイント

次に離婚後に住宅を売却してローンを返済するためのポイントを4つ解説します。

不動産の名義人

まずは土地と建物の所有者の名義を明らかにしておきましょう。法務局で取得できる不動産登記簿を見れば、所有の名義はもちろん、抵当権(ローンが返済できなかったときに備えて、債権者が土地や建物を担保として確保する権利)や連帯保証人についても確認できます。

不動産の売却価格

次に不動産業者に査定を依頼して不動産の売却価格を調べましょう。早めに売却価格を知っておくことで、不動産を売却すべきかどうか考えることができ、売却するタイミングなども判断しやすくなります。

査定を無料で行ってくれる不動産業者が多いので、まずは査定依頼をしてみましょう。不動産業者によって査定額に差がありますので、複数の業者に査定を依頼して比較検討してみるのも大切です。

住宅ローンの契約内容

住宅ローンの契約書類をもう一度見直してみて、どのような契約になっているのかを確認しましょう。特に重要なのが、債務者がローンを返済できなかったときに返済の義務を負うことになる「連帯保証人」についてです。住宅ローンを契約する際には夫婦の一方が名義人となり、もう一方が連帯保証人となることが多いのですが、離婚をした後でも連帯保証が外されることはありません。連帯保証を解除するには、他の人に連帯保証人になってもらう必要があります。他にも、名義人単独の収入でローンを借り換えるなどして、連帯保証を外すという手段もあります。

毎月支払っている住宅ローンですが、今一度詳しい契約内容を確認した上で、これからどうするかを考えましょう。

住宅ローンの残額

離婚時点で、住宅ローンの残りがどれくらいあるのかを知っておきましょう。償還表で離婚する年月時点の残高を確認してください。償還表が手元になければ、金融機関やローン会社に再発行してもらえます。

住宅ローンの残りの金額と不動産の売却で得られる金額が分かれば、オーバーローンになるのか、アンダーローンになるのかを知ることができます。そのまま住み続けてローンを支払うべきか、不動産を売却してローンが完済できるかという判断も可能です。

離婚時の住宅の売却は不動産会社に買い取ってもらうのがおすすめ

不動産を売却する際には不動産仲介業者を通じて売却することが多いですが、不動産会社に買い取ってもらうのもおすすめです。ここからは、不動産会社に買い取ってもらうメリットと、不動産会社に不動産を売却する流れをご説明します。

不動産会社に買い取ってもらうメリット

不動産仲介業者は不動産情報を公表して買い手を募り、売主と買主を仲介します。そのため、どうしても時間がかかりやすく、不動産情報を広く公開するので周囲に売却を考えていることを知られる可能性もあります。

一方、不動産会社に直接物件を売却すれば、スピーディーに現金化が可能です。不動産情報を公表する必要もないので、周囲に知られることなく売却できます。

また、仲介の場合は買い手が個人である場合が多く、日程などの条件交渉や物件の確認に複数回生じる可能性が高いです。物件を引き渡した後も設備のクレームなどのトラブルに巻き込まれることもあり得ます。不動産会社に売却すればこうしたトラブルの心配もありません。

不動産買取を行っているスター・マイカであれば、価格査定から契約、引き渡しまでの流れがスムーズ。条件が折り合えば非常にスピーディーに売却できます。

さらに、「あんしんリースバック」を利用すれば、不動産を売却して現金化した上で、引き続き自宅として住み続けることが可能です。売却するので所有者が変わりますが、賃貸物件として新しいオーナーに家賃を払うことによって、これまでと変わらず住めるという仕組みです。子供の通学のためすぐに引越しができず、さらに収入がないので住宅ローンの借換えができないといったケースに有効です。売却することで住宅ローンの返済ができ、売却後も賃貸で住み続けることができるので引越しも不要です。

不動産買取の流れ

まずは不動産会社に相談することからはじまります。ホームページのフォームや電話で問い合わせましょう。

次に売却価格を見積もる査定を行います。電話やメールでヒアリングした物件の情報のみで売却価格を算出する「机上査定」と、不動産会社の担当者が物件の状況や周辺環境を確認した上で買取価格を算出する「現地調査」の2種類があります。

査定後は、希望の引き渡し時期などの条件を調整した上で、買取金額を確定します。担当者が取引条件などを説明し、条件面で折り合いがつけば売買契約に進みます。売買契約後、残代金の授受、物件の引き渡しを行い、晴れて物件の売却が完了します。

机上査定の価格はあくまで簡易的なものなので、実際の買取価格と乖離することも少なくありません。スター・マイカは豊富なデータベースに基づく独自の査定システムを使っているので、机上査定から実際の買取価格の下振れが少なく、よりスムーズな売却が可能です。

相談、査定は無料なので、不動産の売却をお考えであれば、一度相談してみてください。

離婚時の不動産売却は下準備と計画を万全に

離婚後に住宅ローンをどう返済していくのかということは、各ご家庭の状況やローンの残額、不動産の売却で得られる利益などによって違いますので、最適な答えも人それぞれ。アンダーローンの場合は不動産を売却してローンを返済すれば良いので比較的スムーズにことが運びますが、オーバーローンの場合は今後の返済計画をしっかり立てなければいけません。
いずれにしても、ローンの残額や契約内容などの現状や、売却価格を知ることがスタートとなります。

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