リースバックで離婚時の持ち家問題を解決!利用するときの注意点は?

リースバックは、売却した家に住み続けられる方法です。リースバックの利用を検討するケースにはいろいろ考えられますが、中でも離婚を決められた方のご利用が増えています。離婚するとなると持ち家から出て行くのか、売却するのかなど処分の方法が問題となるのですが、このときリースバックが役立つ可能性があるのです。

そこで今回は、リースバックの基本とともに離婚の際の家の問題にどう関わるのかをご説明します。また、離婚とともにリースバックを利用する場合、どういった点に注意すべきかお伝えします。

離婚後でも自宅に住み続けられるリースバックの特徴

リースバックの特徴と、離婚する夫婦におすすめできる理由についてご説明します。離婚時に問題となる住居問題の解決策の一つになるはずです。

リースバックとは

リースバックとは、家を売却した後に買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら同じ家に住み続ける方法です。家を売却することでまとまった現金が手に入りますし、慣れ親しんだ家を手放さずに済むこと、そして固定資産税や諸経費などの支払いから解放されることが大きなメリットと言えます。リースバックは、一戸建てで行われることが多いですが、マンションも取り扱っている不動産会社もあります。主に不動産会社や投資目的の投資家が購入します。

リースバックのためには、購入してくれる不動産投資家を探す必要があります。自分で探すのは大変なので、不動産会社に買取を依頼するのが一般的です。

離婚時の持ち家問題にリースバックが効果的な理由

離婚時に、家の問題でもめるカップルは少なくありません。こんなときも、リースバックで解決できるケースがあります。

まず、所有者ではない妻が家に住み続けたいケースがよくあります。夫の方は持ち家を現金化し、住宅ローンの返済や養育費、引っ越し費用などに充てたいと考えるものです。一方で妻は、子供の学区を変えたくないため引っ越しに前向きではない傾向があります。居住する妻に所有者を変更すればいいのですが、住宅ローンまで引き継ぐことは困難です。

他にも、妻も転居をしぶしぶ認めたとしても、収入要件や希望の家の間取り・広さ、ペットの飼育の可否などの細かい条件がネックとなり、賃貸物件が思うように見つからないこともあります。このように、離婚を決断した後に細かい条件を詰めようとすると、家が大きな問題となるのです。

リースバックなら、こうした課題を解決できます。リースバックで売却することで、夫は持ち家を現金化でき、住宅ローンの返済に充てることが可能になります。そして妻は家賃を支払い、元の家に住み続けられます。

離婚時にリースバックを検討するときの注意点

離婚時の家問題を解決しうるリースバックですが、利用に際しては熟慮を重ねる必要があります。ここでは、リースバック利用前に考えておきたい注意点を挙げておきます。

住宅ローンの残高を確認する

最も重要なのは住宅ローンです。住宅ローンの残高を確認して、リースバックで家を売却した後にお金が残るのか、残るとすればいくらなのか見当を付けておきましょう。

売却するためには、住宅ローンの残債を完済する必要があります。これは、リースバックでも同様です。しかし売却価格が住宅ローンの残高を下回ると、売却資金でローンの残債がなくならず(オーバーローン)自己資金で返済をしなければなりません。

リースバックをローン返済の「最後の頼みの綱」として利用した場合、リースバックですら返せないとなるとローン返済は厳しいかもしれません。この場合、債権者(金融機関)の同意を得て売却する任意売却や強制的に売却を余儀なくされる競売などに頼らざるを得ず、自宅を出て行くことになります。

リースバックは家を売りやすい一方で、仲介での売却と比較して売却価格が安くなるケースが多いです。リースバックでの売却価格を高く見積もりすぎないよう、冷静な検討が求められます。

月々の支払を把握する

リースバック契約後は、住宅ローンの返済はなくなりますが、賃料の支払いが発生します。離婚によって家計も変化するので、何万円まで住宅費として充てられるのかをよく検討しましょう。

両者でしっかりと話し合う

夫や妻の独断でリースバックの利用を決めるべきではありません。リースバック契約には、名義人全員の同意や記名、捺印が必要になります。また、自宅を現金化しローンを返済するための売買契約と継続して住むための賃貸借契約がセットとなっています。引っ越す側も自宅に継続して住む側も両方が条件に合意する必要があります。

離婚について二人で話し合いをする際、リースバックについてもしっかり詳細を詰めておきましょう。たとえば、リースバックで得た資金も財産分与の対象となります。いざ契約となってからトラブルにならないよう、お互い納得できるような結論を出してください。

買い戻しや契約更新ができるかを確認する

リースバックでの賃貸契約には、契約期間が定められている場合も少なくありません。一般的には、2~3年間で契約の区切りを迎えます。契約内容によっては、更新ができず契約期間終了後に立ち退きを余儀なくされることもあります。

長期間同じ家に住み続けたいのであれば、契約更新に関する条項が契約書に設けられていることを確認しましょう。また、契約前にそうした希望を買主(貸主)へ伝えておく必要があります。

買い戻しを希望する場合も同様です。事前に不動産会社に相談するとともに、買い戻しができるような契約を締結するよう交渉しましょう。

スター・マイカの「あんしんリースバック」

スター・マイカでは、「あんしんリースバック」というリースバックのサービスを提供しています。サービスの特徴や利用までの流れ、離婚時の活用事例についてご紹介します。

─サービスの特徴
スター・マイカでは、過去10年以上にわたる豊富なリースバック取引実績を持っています。そのため賃料や賃貸借期間など、多様なお客様のニーズにお応えすることが可能です。賃料設定につきましても、柔軟に対応させていただいています。

住宅ローンの返済状況や離婚のお話し合いの進捗状況などご希望をお話しいただき、最適なオーダーメイドプランをご提示できます。賃貸中もグループの管理会社がサポートさせていただきます。

─リースバックの流れ
まずは電話かホームページの応募フォームからご連絡いただき、状況を伺った上で机上査定を提示いたします。その後担当者が現地へ伺い、建物状況や周辺環境などを詳細に調査した上で買取金額を提示いたします。スケジュールや手続きの流れを併せてご説明しますので、価格や諸条件に十分納得していただいてから契約段階に移ります。

その後重要事項の説明を差し上げた後で、売買契約を締結します。残金の決済と引き渡しを行い、賃貸借契約を締結するとお手続き完了となります。

─離婚時にリースバックを活用した事例
女性のご相談で、リースバックで同じ家に住み続けたいが、専業主婦だったため離婚直後は収入がなく、賃料が払えないという事例がありました。この場合は、

女性のご相談で、離婚によって夫所有の自宅を売却するため転居しなければならないが、専業主婦だったために収入がなく賃貸契約を断られてしまった、というご相談がありました。リースバックでは、自宅の売却後も住み続けることができるので、就職をして転居先が決まるまでの期間に利用されました。

離婚で問題になる課題を解決できるリースバック

リースバックを利用するお客様は、まとまった現金を必要とされているケースが多いですが、離婚ケースのように売却をしたい人と住み続けたい人が異なる場合も利用できます。離婚の時には、お金の問題だけでなく住まいの問題も重なりトラブルになることも少なくありませんが、リースバックであれば解決できることがあります。ご自身の事情にリースバックが最適かどうか迷われた場合でも、一度相談してみるとよいでしょうか。

TOP