離婚すると持ち家はどうなる?
財産分与後の注意点とかかる税金

離婚する際、お互いの共有財産は分与されます。そのため、持ち家も共有財産として分与されるケースがあります。不動産である持ち家そのものを分けることはできないため、現金などの資産より分与が複雑です。そこで今回は、離婚すると持ち家はどうなるのかを解説していきます。

離婚時の持ち家の分与はさまざまなパターンがあり、そのパターンごとに注意点が異なります。なかには、大きな不利益を被ってしまうケースもあるので、注意点を理解してから分与の手続きをしましょう。

離婚時に持ち家を財産分与する方法

離婚時に持ち家を財産分与する方法については、まず離婚すると持ち家はどうなるかという点を理解しておきましょう。財産分与するにしても、選択肢は1つではなく、さまざまなパターンがあります。また、離婚して持ち家を財産分与するときの流れも頭に入れておきましょう。

離婚すると持ち家はどうなる?

持ち家に限った話ではありませんが、結婚してから夫婦が協力して取得した財産については、財産分与の対象になります。仮に、夫が会社員で妻が専業主婦であり、夫が住宅ローンを全額支払っていても財産分与の対象になるのです。

なぜなら、妻は専業主婦として家族の生活を支えており、そのおかげで夫が会社で仕事をして収入を得ることができるからです。持ち家を財産分与するときは、以下のようなパターンがあります。

・どちらかが家に住み続け住宅ローンを支払う
・持ち家を売却してローンを返済し、残りの現金を夫婦で分割する
・ローン完済済みの物件は売却するかどちらかが住み続ける

- どちらかが家に住み続け住宅ローンを支払う
まずは、夫か妻のどちらかが家に住み続け、住宅ローンを支払うケースです。仮に夫が支払いを続け、妻が住むならば、妻が慰謝料代わりするという条件でその家に住み続けるというイメージです。一方、夫が住宅ローンを支払い夫自身が住むのであれば、その家は夫に財産分与されたということになります。

- 持ち家を売却してローンを返済し、残りの現金を夫婦で分割する
持ち家を売却してしまい、その現金を夫婦で分割するというパターンもあります。どう分割するかは、財産分与の内容によります。内容によっては、均等に分ける場合もありますし、8:2の割合など分与に差をつける場合もあるでしょう。

- 完済済みの物件は売却するかどちらかが住み続ける
前項のパターンは、住宅ローンの残債がある場合です。ただ、仮に住宅ローンを完済していても、前項までのケースと基本的には変わりません。つまり、どちらかが持ち家に住み続ける場合もあれば、持ち家を売却して現金を分与することもあります。違いは、住宅ローンの支払いや完済をする必要があるかどうかという点のみです。

離婚して持ち家を財産分与するときの流れ

離婚して持ち家を財産分与するときの流れは以下の通りです。

・持ち家の所有権(名義)を確認する
・住宅ローンの名義を確認する
・財産分与の方法を決める

- 持ち家の所有権(名義)を確認する
まずは、持ち家の所有権が誰かを確認しましょう。夫・妻どちらか一人の名義の場合もありますし、夫と妻の共有名義の場合もあります。一般的に、名義はその家を購入するときの出資額で決まります。たとえば、5,000万円の家を、夫側が4,000万円のローン、妻側が1,000万円の現金を出したとします。

その場合、夫が所有権を4/5所有し、妻が1/5所有するという「共有名義」になるのが一般的です。名義に関しては、後述する注意点に関係してくるので、登記簿謄本などで確認しておきましょう。持ち家を取得したときの資料一式として、登記簿謄本の複写を取得していることが多いです。

- 住宅ローンの名義を確認する
続いて、住宅ローンの名義も確認しましょう。住宅ローンの名義は、妻が専業主婦であれば夫の単体名義になっている場合が多いです。一方、共働きの場合は共有名義になっている可能性もあります。こちらも、後述する注意点に関連してくるので、ローン契約書などを見て確認しておきましょう。

- 財産分与の方法を決める
前項で解説したように、財産分与は持ち家を売却することもあれば、どちらかが住み続けることもあります。判断基準の1つとしては、持ち家を査定することです。その査定額によって、財産分与の方法を決める流れが良いでしょう。できれば、弁護士など専門家を介して相談して解決しておいた方が、後々問題にはなりにくいです。

【パターン別】離婚して持ち家を財産分与したあとの注意点

実際に離婚して持ち家を財産分与したあとの注意点を、以下のパターン別に見ていきましょう。

・名義人本人が持ち家に住み続ける
・名義変更をして住み続ける
・名義人ではない人物が住み続ける
・売却する

名義人本人が持ち家に住み続ける

まず、名義人本人が持ち家に住み続ける場合は、当然ながら名義変更の手続きは必要ありません。ただし、名義人以外が連帯保証人になっている場合には注意が必要です。たとえば、夫名義の家に、夫が主となって住宅ローンを組み、妻が連帯保証人になっていた場合です。

そもそも連帯保証人とは、主たる債務者(この場合は夫)が返済不能になれば、連帯保証人に請求がいきます。つまり、離婚後に元夫が自分の持ち家に住み続けていても、元夫が返済不能になれば、既に関係のない元妻がローン返済の責任を求められる場合があるということです。

この対策のためには、連帯保証人を外さなくてはいけません。方法としては、ローンの借り換えや一括返済などがありますので、金融機関と相談しましょう。

名義変更をして住み続ける場合

次に名義変更をして住み続ける場合です。たとえば、夫名義の持ち家を妻の名義にして、妻が住み続けるという状況です。この場合は、名義変更するために妻が新たにローンを借りなければいけません。しかし、妻に返済能力がなければ、ローンを組むのは難しく名義変更も難しいでしょう。

そんなときは、リースバックという手法がおすすめです。リースバックとは、持ち家を不動産会社に売却し、そのまま賃貸として住み続けることができる方法です。つまり、ローンを借りることができない妻のために、不動産を売却してしまい、その後に賃貸借契約を結び、その家を賃貸するということです。また、将来的に買い戻すという選択肢もあります。

そうすれば、売却資金も財産分与できますし、名義人でない妻も家に住み続けることができます。リースバックの種類は色々ありますが、実績が豊富で仲介手数料もかからない、スター・マイカの「あんしんリースバック」がおすすめです。

名義人ではない人物が住み続ける場合

次に、名義人ではない人物が住み続ける場合です。たとえば、夫名義の家に未成年の子どもと妻が暮らすようなパターンが考えられます。住んでいる人(妻)が住宅ローンを返済するのが基本的な考えです。

ただし、経済的な事情で養育費や慰謝料の代わりに、退去した側(この場合は夫)が住宅ローンを支払うというパターンもあります。つまり、家から出ていった元夫が、住宅ローンを養育費・慰謝料代わりに支払い続けるということです。

ここでの注意点は、退去した元夫が返済不能になったときです。その場合は、住んでいる妻がその家を買い取るなりしないと、競売にかけられて退去させられてしまうというリスクがあります。

売却する場合

最後に、住宅ローンが残っている状態で持ち家を売却する場合を解説します。持ち家を売却する場合は、売却金額によってローンを完済できるかどうかが決まります。仮に、ローンを完済できる場合は、諸費用などを含めて余ったお金を分与します。

売却金額を返済に充ててもローンを完済できない場合は、足りない分を手元の現金で補填する必要があります。そうなると、持ち家もなくなり現金も減るので、夫婦間での合意が必要でしょう。

また、不動産会社が購入する「買取」はすぐに現金化できるのでおすすめです。ただ、買取だと金額が仲介を利用した市場での売却価格よりも安くなる傾向にあるので、査定結果を見てから慎重に判断した方が良いでしょう。

離婚して持ち家を財産分与するときにかかる税金

次に、離婚時に持ち家を財産分与するときにかかる税金について解説します。

財産分与をするときにかかる主な税金

まず、夫婦の共有財産を分ける場合には、一般的には贈与税はかかりません。つまり、結婚後に購入した持ち家であれば、仮に夫から妻へ名義を変更したとしても、基本的に贈与税はかからないということです。ただし、例外もあるので詳しくは次項で解説します。

また、贈与税がかからなくても、持ち家の名義変更時は登録免許税がかかります。登記費用はその持ち家の評価額で変わるので、登記をする司法書士に相談しましょう。また、司法書士に報酬として支払うお金も発生します。

注意点は、財産分与時の持ち家の評価額が、「取得価格+取得費用」で計算される購入費用を超えた場合は譲渡所得税がかかることです。ただ、一般的に評価額の方が安くなるので、よほどエリアの価値が上がっていない限りは、譲渡所得税がかかるケースは少ないでしょう。

財産分与によって贈与税がかかるケース

財産分与によって贈与税がかかるケースは以下です。

・ほかの税金を回避するための離婚
・分与された共有財産が多すぎる

たとえば、贈与税や相続税を支払いたくないという理由で離婚したと認められたときは、贈与税が課せられるケースがあります。たとえば、夫名義の持ち家があるとします。その場合、夫が亡くなれば妻に相続されますが相続税がかかってしまいます。それを回避するために、あえて離婚して妻名義に変更しておくことで相続税を支払わないというケースが考えられます。

また、分与された共有財産が多すぎる場合などが該当します。たとえば、慰謝料代わりにもらった持ち家の価値があまりに高く、慰謝料にしては法外であった場合などが挙げられるでしょう。これらは税務署の判断になるので、明確な線引きはありません。だからこそ、弁護士や税理士などの専門家に依頼した方が良いのです。

持ち家がある場合の離婚時は慎重に

持ち家という実物不動産は、離婚時に少々厄介な存在になりかねません。まずは査定をして売却金額を確認し、実際に売却するかどうかを判断することが重要です。売却しないのであれば、名義人を誰にするか?そして誰がその物件に住み続けるか?を検討しましょう。その際は、上述した点に注意しつつ、専門家に相談をしましょう。

 

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