オーナーチェンジ時の敷金の扱いは?物件購入時に確認すべきポイント

一般的な売買契約や相続など、不動産を取得する方法はいくつかあります。その売買契約の中でも、賃借人がいる状態で売買を行われるのがオーナーチェンジです。

買主にとっては、物件の引き渡しを受けたその日から家賃収入を得られるメリットがあります。ただし、売主からオーナーとしての立場を代わる際、家賃収入の受け取りなどの権利のみならず、義務も含めて引き継ぐ点には注意してください。売買契約や賃貸借契約の内容をよく確認しないと、後でトラブルを招きかねません。今回は、敷金に着目して、問題を回避するための方法をお伝えします。

オーナーチェンジと敷金の基礎知識

アパートやマンションなど賃貸物件のオーナーチェンジにおける敷金の取り扱いの説明の前に、オーナーチェンジおよび敷金の概要についてお伝えします。

オーナーチェンジとは?

オーナーチェンジとは、賃借人(入居者、借主)が住んでいる状態の物件を売買する行為です。原則として、賃借人と大家さん(旧オーナー)が結んでいた賃貸借契約の内容は、所有者が代わってもそのまま引き継がれます。

購入後すぐに家賃収入を期待できるため、利回りの計算がしやすく、その後の不動産投資の計画を立てやすいというメリットがあります。空室の物件だと入居者を集めて家賃を受け取るまでに数カ月以上が当たり前であるのに対して、大幅な時間短縮になります。その意味で、オーナーチェンジ物件は初心者向きとされることもあります。
ただし、賃借人が住んでいるわけですから、購入前に入居中の室内を内見することはできません。外観や共用部分しかチェックできないでしょう。少なくとも、既存の賃貸借契約を事前にチェックする必要があります。

敷金とは?

敷金とは、賃貸借契約を締結するときに賃借人がオーナーへ預けるお金のことです。家賃の滞納が発生した場合や、退去後の補修費用などに充填されます。補修が不要な場合や、原状回復費の賃借人負担分を差し引いてなお余った金額は、賃借人へ返金されるのが一般的です。
問題は、オーナーチェンジによって旧オーナーへ預けられた敷金の扱いです。入居者が退去するわけではありませんが、旧オーナーが敷金を預かりっぱなしにするわけにもいきません。具体的な扱いについて、次の見出しでご説明します。

オーナーチェンジをした際の敷金や保証金、礼金の扱いは?

オーナーチェンジの際に問題となるのは、敷金だけではありません。保証金や礼金など、旧オーナーが受け取っているお金は何種類かあります。ここでは、そうしたお金考え方についてご説明します。

敷金

まず退去時の敷金の返還義務は、賃料を受け取る権利や建物の修繕義務などの義務や権利とともに売主(旧オーナー)から買主(新オーナー)へそのまま移転されます。賃借人が退去するときは、新オーナーが敷金を返還しなければならないのです。

そのため、通常は物件を売買したときに買主と売主の間で精算が行われます。新オーナーへの支払額は、売買価格から旧オーナーが賃借人から預託を受けた敷金などを相殺した残額となります。オーナーチェンジ前に家賃の滞納があった場合は、これを賃借人の負う債務として敷金から差し引いた後に精算します。敷金は引き継がれても、家賃滞納のような債権は引き継がれないのです。旧オーナーが賃借人に滞納家賃の請求を行うこともできます。

仮に敷金が15万円で家賃の滞納が5万円あり、売買代金が3,000万円だったとしましょう。この場合、旧オーナーが滞納家賃分5万円を敷金15万円から差し引きますので、敷金は残り10万円となります。新オーナー(買主)は、旧オーナーへ敷金10万円分を差し引いた売買代金2,990万円を支払います。これをもって、敷金10万円分の引き継ぎが行われたとみなすのです。

なお、敷金の返還者を含めたオーナー変更の報告のために、賃借人や保証人へ「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」などと呼ばれる通知書を送付するのが一般的です。義務ではありませんが、オーナーチェンジを円滑に完了させるためにもやっておくべきでしょう。送付タイミングは、所有権移転手続きの完了後で問題ありません。

保証金、礼金

民法上では「敷金」の語が用いられていますが、関東で「敷金」と呼ばれるお金は、関西では「保証金」と呼ぶのが一般的です。保証金とされるものの実態は敷金とほぼ同じと考えてよいでしょう。家賃の滞納部屋の補修などに用いられるのもこれと同じです。

ただし、保証金には償却の設定を行うことがあります。償却とは、退却時の精算で保証金からあらかじめ設定した金額を差し引くことです。「保証金1ヵ月、償却0.5ヵ月」のように記載されます。「敷引き」と呼ばれることもあります。

礼金は、関西エリアではほとんど見かけません。家を貸してくれた感謝として支払う謝礼として支払っていたものが、慣習的に現在も残っているとも言われています。初期費用のひとつとして賃料の何ヶ月分と、明記されていることが一般的です。敷金とは異なり、返還されないお金です。近年は差別化のために「礼金ゼロ」をうたう物件も増えています。

オーナーチェンジの敷金承継トラブルを回避するには?

オーナーチェンジの際、家賃の振込ルールや管理会社なども変更となるため、貸主(新オーナー)と新管理会社、賃借人との間でトラブルが発生しやすいです。その中でも、敷金承継トラブルは深刻化しがちです。ここでは、新オーナーの立場から敷金承継トラブルを回避する方法を考えてみましょう。

オーナーチェンジの敷金承継はトラブルになりやすい

旧オーナーの敷金管理がずさんな状況だと、敷金承継にあたってトラブルが発生する可能性があります。旧オーナーが敷金を管理会社に任せており、しかも、売買契約を結んだときに新オーナー側に敷金承継の知識がないと、法的には敷金返還義務を負ったにもかかわらず、敷金を引き継いでいないということになります。こうなると、いざ賃借人が退去するときに、自費で敷金返還をしなければなりません。

また、オーナーチェンジの売買契約に際しては、売買の対象となる物件の内容に加え賃貸借契約の内容についても確認が必要です。敷金のように旧オーナーより引き継ぐ必要があることも多くあります。毎回契約内容を正しく理解してトラブルがないように注意しましょう。

敷金承継問題を回避するには

トラブルを回避するには、契約書確認と専門家への相談が欠かせません。

- 契約書をよく確認する
当然とはいえ、契約書確認は必須です。敷金の取り扱いについて、特約の有無やその内容について、慎重にチェックする必要があります。そして、賃借人から預かっている敷金を、間違いなく契約時に承継が(売買代金との精算)正しく行われていることを確認しましょう。

- オーナーチェンジのプロに相談する
オーナーチェンジの契約で注意すべきは、敷金だけではありません。確認すべきポイントを見落とさないように、やはり専門家のアドバイスを受けるべきでしょう。

オーナーチェンジに実績の多い不動産会社ですと、賃貸管理会社との連携や必要な手続きもスムーズに進められます。オーナーチェンジで物件を取得する際の疑問や不安なども解消できるはずです。

オーナーチェンジを利用するときは敷金を含め権利と義務の引き継ぎに注意

物件を取得してすぐに家賃収入を期待できるのがオーナーチェンジのメリットですが、今回ご紹介したとおり注意すべきポイントがたくさんあります。ただ所有権が変更されるだけではないのです。

賃貸借契約の内容自体は全く変わっていないのに、オーナーだけ変更して運営に支障が出ないようにするのはなかなか大変です。事前の確認とスムーズな引き継ぎ、そして何より契約書の漏れ・誤りがないことのチェック大切です。専門家にも相談して、うまく権利と義務を引き継げるよう手はずを整えるようにしましょう。

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