リースバックとリバースモーゲージを比較│違いを理解したうえで選択を

自宅を現金化する方法にはいくつかありますが、中でも比較されやすいのがリースバックとリバースモーゲージです。いずれも自宅を活用して資金を調達する点では同じですが、その内実は大きく異なります。どちらを選ぶべきか、自分の経済事情や自宅の状況などを踏まえて検討するべきでしょう。

そこで今回は、そうした検討の参考になる情報として、リースバックとリバースモーゲージの違いについてご説明します。その中でもリースバックのメリットやデメリット、利用が向いている人のタイプなどについて詳しくお伝えします。

リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックリバースモーゲージの特徴についてご説明します。それぞれの特徴を理解すれば、違いも見えてくるはずです。自分の現状に適した手法を選択できるようになりましょう

リースバックの特徴

リースバックの特徴を資金の取得方法と制限(注意点)からご説明します。

- 資金の取得方法
リースバックは、「セール&リースバック」などとも呼ばれる自宅の売却方法です。自宅を第三者に売却して資金を得るのは一般的な方法と同じですが、売却と同時に買主賃貸契約リース契約)を締結することで、売却後も家賃を払って住み続けることができます。住宅ローンの滞納による競売を避けるべく、不動産会社が金融機関との間に立って抵当権の抹消の条件の調整を行い売却する「任意売却」と組み合わせるケースも増えています。
自宅の所有者から賃借人へと立場は変わりますが、入居者としての立場は変わらず同じ家に住み続けられますので、転居ができない事情がある方や数年後の転居が決まっている方に適しています。

- 資金の使い道に関する制限
売却によって、一括で資金を受け取れます。この資金は、住宅ローン残債の返済に充てられることが多いです。しかし、受け取った資金の使い道に制限はありませんので、必ずしも返済に使わなくても問題ありません。生活費や教育費、介護費、医療費、事業資金など自由に使えます。

- 年齢や物件などに関する制限
年齢や物件タイプ、立地条件、家族の同居の有無など、リースバックの利用条件に対する制限はあまりありません。高齢でも利用できますし、老朽化していても売却できることがあります。戸建のみならず、マンションも可能です。ただし、契約条件として名義人全員の同意が必要なため、同居人でなくとも共有名義で自宅を所有しており、共有名義人がリースバックに反対している場合は、名義人の一人が勝手に手続きを進めるわけにはいきません。

リバースモーゲージの特徴

リバースモーゲージの特徴を、リースバックと同様に資金の取得方法および制限からご説明します。

- 資金の取得方法
リバースモーゲージは、購入した自宅を担保にして金融機関(銀行など)にお金を借りる制度です。自宅に住み続けられるという点ではリースバックと同様ですが、調達した資金は借金である点は明確に異なっています。
一般的に、契約期間中は借入金の返済が不要となります。ただし、契約によっては利息だけ毎月返済を求められるケースがあります。契約者の死亡時ないし契約期間満了となったら、自宅を売却して借入金を返済する仕組みとなっています。将来的に、担保となった不動産を売却する前提で契約を締結します。

- 資金の使い道に関する制限
リースバックと異なり、資金の使い道は金融機関の認めるものに限られます。ただし、金融機関や商品によって自由度は異なります。住宅ローンの返済や一時的な出費に幅広く使えるタイプの商品もあれば、特定の使い道のみに限定されている商品も存在します。多くの場合、金利の高さと使い道の自由度は相関しており、金利が低いほど自由度も低く、金利が高いほど自由度も高い傾向にあります。

- 年齢や物件などに関する制限
リースバックより、年齢や物件タイプ、地域などの制限が多いです。
多くの金融機関では、対象者の年齢を55歳以上に設定しており、対象物件も主に戸建住宅のみとなっています。メインとなるのは都市部の住宅です。本人以外の同居についても、「配偶者のみ」など制限を設けるのが一般的です。つまり、リバースモーゲージの主な利用目的は老後資金の準備にあるといえます。

リースバックのメリット・デメリット

リバースモーゲージとの違いを踏まえて、リースバックのメリットとデメリットを整理します。

メリット

リースバックのメリットは、慣れ親しんだ家に住み続けられることです。自宅の売却によってまとまった資金を得ながらも、退去や新居探しの必要がないのは安心感があるでしょう。また、契約条件によっては将来的に買い戻せる可能性もあります。近所の人に売却を知られることもありません。

一般的な売却方法に比べて、資金をスピーディーに得られるのもメリットです。一般的な売却方法だと、家を売りに出してから成約するまで数カ月以上はかかるでしょう。興味を持つ買主が現れても、細部の条件を詰めている段階で破談となることも少なくありません。その点、リースバックであれば交渉のストレスなく早い段階で売却が決まります。

カードローンやフリーローンなどで多額の借り入れがあっても、リースバックを利用できます。リースバック自体はお金の借り入れではありませんし、資金の使い道も自由です。したがって、住宅ローン以外の借金の返済に充てることも問題ないわけです。

不動産に関連した固定費(月々の支払い)が減るのも見逃せません。売却金で残債を完済しますから、いつまでも住宅ローンの返済を続けなくて済みます。固定資産税や管理費、修繕積立金などの負担もなくなるのです。

財産の相続問題を解決できる人もいるかもしれません。不動産を現金化することで、遺産分割が容易になります。所有者だった自分の死後に揉め事が起こるリスクを減らせるわけです。また、相続税などの納税資金の準備にもなります。

デメリット

住宅ローンの返済や各種税金などの固定費が減ると言いつつも、一方で家賃という固定費が増える点は忘れてはいけません。そして、リースバックで設定される賃料は周辺地域の相場よりも高く設定されることも多いため、事前の交渉の段階でリース料の負担が重すぎないかチェックする必要があるでしょう。

一般的な不動産売却に比べて、売却価格が低くなることが多いです。住宅ローンが払えず競売で安く買い叩かれるよりは高い値段となる可能性が高いのですが、それでも思ったより低い価格を相手から提示されることもあります。

所有権を手放し、家の所有者が第三者へ変更されるため、何かと不便なことも多いかもしれません。契約時には将来の買い戻しの約束をしていたのに勝手にほかの買主に売られてしまったり、家賃を値上げされたりといったトラブルも考えられます。

さらに、住宅の売却代金より残債が多いという「オーバーローン」の状態だと、リースバックを利用できないこともあります。住宅ローンの借入時に住宅抵当権をかけられるため、住宅ローンを完済できない限り抵当権を抹消できない可能性が高いです。つまりは抵当権者(債権者)が売却を認めないのです。

リースバックが向いている人と適用される条件

リースバックにはメリットもデメリットもありますから、決して万人向けの売却手法ではありません。どんな人に向いているのか、どんな条件があるのかご説明します。

リースバックが向いている人

リースバックで締結される賃貸借契約は、期限付きで契約更新のない「定期借家契約」であることが多いです。そのため、一定期間経過後に転居を予定している人に向いています。2年契約のケースが多いため、この間にどれくらい動けるかが問題となります。

たとえば、「新築戸建に引っ越し予定」「高齢者住宅に転居予定」など将来的に転居を予定しているけれど、その前にまとまった資金の用意が必要な人だとリースバックの利用をおすすめできます。また、子供の学区にこだわりがあり卒業までは転居したくない(が資金はほしい)、離婚後でしばらくは収入が低いなど、転居先を探すのに時間がかかるがまとまった資金を欲している人もリースバックで余裕を得られるかもしれません。

リースバックが適用される条件

前述の通り、「売却金額<残債」だとリースバックを利用が難しいです。売却金額や自己資金で残債の返済が可能のある旨を査定段階で確認する必要があります。

スター・マイカの「あんしんリースバック」

リースバックの特徴を踏まえて、スター・マイカで提供しているリースバックサービスあんしんリースバックをご紹介します。

サービスの特徴

リースバックの課題である「売却価格」「家賃」「賃貸借期間の制約」などについても、お客様の事情やニーズをあらかじめ丁寧にヒアリングさせていただいたうえで、可能な限り反映します。10年以上の取引実績を持つスター・マイカの担当者が、オーダーメイドで最適なプランをご提案します。

賃貸期間中もスター・マイカグループの管理会社が管理しますので、管理や修繕などが滞る心配もありません。賃貸借期間中はスター・マイカ自身がオーナーとなって保有し、賃貸借契約の終了後にリノベーションを施してから販売することを目的に購入しています。

想定される利用シーン

住宅ローンを始めとした借金の返済に充てたいというお客様から、医療費や介護費などのまとまったお金が必要なお客様に多くご利用いただいています。事業資金としてもリースバックのご利用が増えています。

リースバックの流れ

売却のご相談→机上価格(簡易査定価格)の提示→当社現地調査→買取金額のご提示→不動産売買契約のご締結→残金決済/お引渡し及び賃貸借契約のご締結
という流れです。

相談査定までは無料で行っております。ここでご興味を持っていただけるようであれば、現地調査を含めて本格的なご提案に移らせていただきます。

リースバックとリバースモーゲージの良いところも悪いところも理解して冷静に選ぼう

早急にお金が必要になると、何とか自宅を現金化しようと手続きを急いでしまいがちです。しかし、それだと売却価格や借入金額が想定より大幅に低くなったり、契約内容の細部を確認していなかったりと、後悔することにもなりかねません。

どちらの選択肢を選ぶにしても、メリットとデメリットの両面を理解して冷静に選択することです。できれば複数の会社から査定してもらって結果を比較することで、少しでも有利な契約を結べるように検討を進めるべきでしょう。

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