マンション売却(仲介)と買取の違い│メリット、デメリットを比較

マンションを売却する場合は、不動産会社に販売活動をお願いして買主を見つけてもらい、その不動産会社を仲介してその買主と売買契約を締結するケースが一般的です。

しかし、この方法ではいつまでも買主が見つからないケースも考えられます。マンションを購入する側のニーズに応えにくい物件ですと、当然ながら売却も難しいわけです。

そうした場合に選択肢の一つとして考えてほしいのが、マンションの買取という方法です。今回は、マンション売却(仲介)と買取を対比させる形で概要をご説明するとともに、買取の具体的な方法についてご紹介したいと思います。

マンションの「売却」と「買取」の違い

一般的なマンション売却(仲介)と買取の違いについて、簡単にご説明します。

マンションの売却(仲介)とは

仲介とは、不動産会社を通じて第三者にマンションを販売する方法です。居住用マンションでも投資用マンション、一戸建てでも、仲介によって売却することができます。不動産会社と「媒介契約」という契約を締結し、不動産会社に販売活動をしてもらって買主を見つけます。

不動産会社に買主を見つけてもらい、売却手続きに際してもサポートしてもらえます。そのため、ノウハウのない売主にとって大変ありがたい仕組みと言えます。どんな買主をターゲットとすれば分からない場合は、不動産会社のノウハウを利用させてもらうのがよいでしょう。

購入希望者がいる場合は内覧対応が必要です。内覧とは、購入希望者が室内を見学することを指します。やはり購入してほしいわけですから、内覧の前には掃除を行い室内の印象を良くする必要があるでしょう。仕事が忙しい場合など、内覧前準備だけでもかなり手間に感じられる人もいるはずです。場合によってはクリーニング費用などが生じる場合もあります。

マンションの買取とは

買取とは、不動産会社にマンションを直接買い取ってもらう方法です。不動産会社と売買契約を締結するため、第三者としての買主を見つける手間が省けます。

不動産会社は、物件を現状のまま買い取ります。買い取った物件にリフォームやリノベーションを施して資産価値を高め、その後、別の購入希望者に販売します。そのため、老朽化や破損などの物件の状態にかかわらず売却できる可能性があります。業者側にとって、物件の現状はあまり気になりません。

また買い手を見つける期間が必要ありませんから、不動産会社と買取価格や時期さえ合意できれば短期間で売買の成立する可能性もあります。最初の問い合わせから1週間程度で決済まで至ったケースもあるほどです。

なお一定期間に仲介として販売活動を行い、それでも売却できなければ不動産会社に買い取ってもらうという「買取保証」もあります。

マンションの売却と買取のメリット、デメリット

マンション売却と買取の概要をご説明しましたので、次にそれぞれのメリットとデメリットをご説明します。両者を踏まえて、自分にとってベストな売却方法を決断できるようにしましょう。

仲介によるマンション売却のメリット、デメリット

仲介によるマンション売却のメリットは売却価格の高さ、デメリットは仲介手数料および売却までの期間の長さにあります。

- メリット
マンション売却のメリットは、売却価格の高さにあります。

不動産会社を介して、個人ではリーチできないほど広い範囲へ売却情報を公開し、購入を希望する人を探します。そのため適切な売り出し価格を設定すれば相場に近い売却金額で物件を売却でき、希望通りの価格で売却できるケースもあります。

特に、購入時点ではそれほどニーズが高くなかったものの、再開発や大型の商業施設のオープンによってニーズが高まったような地域の物件は狙い目です。一般的にマンションの資産価値は経年によって下がっていきますが、こうした地域であれば上昇することもあります。

マンション経営では、賃料収入によって少しずつ財を蓄える投資スタイルが一般てきですが、こうした不動産市場における需要と供給の関係を捉えることで利益を得る投資スタイルの人もいます。

- デメリット
ただし、デメリットもあります。まず、仲介手数料を払わなければいけないのがネックです。売買価格400万円以上のケースにおける仲介手数料の額は、宅地建物取引業法で売買価格×3%+6万円+(これに消費税込み)と決められています。たとえば売買価格が3,000万円であれば、103万円6,800円となる計算です。

また買主がなかなか見つからない可能性もあります。ノウハウを持つ仲介会社とはいえ、物件の状況によっては買主を見つけるのに時間が掛かります。築年数が古い、駅から遠い、破損があるなど、買主に「買いたい」と思わせるだけの魅力が欠けた物件は、いくら専門家でも対処が難しいところがあります。

物件をなかなか売却できないだけでなく、その期間の維持費も生じます。マンションには、管理費・修繕積立金、固定資産税や都市計画税などの税金、各種保険料などさまざまなランニングコストがかかります。これは自分の住んでいるマンションであっても投資用マンションであっても、同じように負担の必要なコストです。もちろん入居者がいなくても支払い続けなければいけません。

仮に買主が見つかり売買契約にまでこぎ着けられたとしても、その後「瑕疵担保責任」によって不利を被るリスクもあります。瑕疵担保責任とは、売主が買主に対して一定期間は修繕などの「問題の解消」を図る責任を指します。これらの欠陥に売却前から気づいていた場合はもちろんのこと、気づいていなかった場合でも契約書に記載した期間は責任を負うので注意が必要です。金銭的な負担のみならず、場合によっては契約解除となることもあるのです。

最後に、仲介では広く売却情報を公開するため、友人・知人や近所の人に売却したがっていることを知られてしまいがちです。「お金に困っているのか」「この地域が嫌になったのか」など、思いがけない深読みをされてしまいかねません

以上のように、一般的な手法とも言えるマンション売却にはデメリットが少なくありません。だからこそ、買取のような別の売却方法についての理解を深めておくべきと考えられます。

マンション買取のメリット、デメリット
マンション売却のデメリットも踏まえて、買取のメリットとデメリットも整理しておきましょう。

- メリット
マンション買取のメリットは、マンション売却のデメリットの裏返しとも言えるのがポイントです。

たとえば、売却だと現金化まで時間がかかる(場合によってはいつまでも売却できない)のに対し、買取ですと比較的短期間で資金化できます。これは、購入希望者を広く探す手間を省けるためです。いつ現金を得られるか予測しやすいので、マンション売却後のマネープランを立てるのも容易です。「次の物件購入の足しにしたい」「子供の教育費として取っておきたい」など、自分や家族の事情に合わせやすいのが買取の特徴と言えるでしょう。

また買取業者へ直接売るため、仲介手数料はかかりません。また、広告を出す必要がなくなります。そのため、友人や知人、近所の人に知られず安心して売却手続きを進められます。

一般的に瑕疵担保責任が免除されるのもメリットです。通常、不動産を売却した場合、引き渡し後にシロアリや給排水管などのトラブルが見つかった場合、売主は「瑕疵(かし)担保責任」を負わなければなりません。「仲介」による個人への売却では、こうしたリスクがありますが、マンション買取はプロの不動産会社が査定するため、瑕疵担保責任を免責することが一般的です。

また、不動産会社は、買い取ったマンションにリノベーションやリフォームを施して再販します。そのため、物件の現状にかかわらず買い取りしてもらいやすいわけです。修繕費やリフォーム費用をかけずにスムーズに売却できるのは、ありがたいメリットではないでしょうか。

-  デメリット
デメリットも仲介のメリットの裏返しで、売却価格の低さです。マンション買取では、不動産会社は再販売の際に必要な補修やリノベーションなどを行います。
工事費や販促費を掛けて再販売をするので、買取金額は、仲介市場での取引価格の6割から8割程度になるケースが多いです。売買契約成立までの期間が短い一方で、買取金額が低く抑えられがちな点はデメリットといえるでしょう。

こう考えると、大まかに言って「時間がかかってもいいから高く売りたい、売れるはずだ」といった場合は仲介、「少し安くてもいいから早く売りたい、あるいは中古で状態も悪いから仲介だと売れないかもしれない」といった場合は買取となります。あとは個別の事情に応じて、より適した売却方法を検討するようにしてください。

マンション買取に向いている物件

先述した通り、所有する中古マンションに適した売却方法を考えるのが理想的です。ここでは、傾向としてどういった物件が買取に向いているのかご説明します。仲介による売却が難しくても、買取の方がスムーズに売れるケースがあることをご理解いただければと思います。

築年数が古い物件

建設されてから長い年月の経過した物件には、やはり買い手が付きにくいです。明らかに古さを感じさせる外観・内装に魅力を感じる入居者は少ないですから、仲介ですと売却できるまでかなり苦労する可能性が高いでしょう。リノベーションによって見た目が変わったとしても、高い費用をかけてまで仲介にこだわる必要があるのかという問題にもなります。

さらに、新耐震基準を満たしていないと耐震性にも疑問が残ります。新耐震基準とは、1981年の建築基準法改正の際に定められた耐震基準です。それ以前よりも厳しい基準であり、実際1995年の阪神大震災の際には旧耐震基準のもとで建設された建物に大きな損害が出たのに対し、新耐震基準に基づいて建設された建物は比較的耐えていたとされています。

このように、外見・耐震性の両面から築年数の古い物件は敬遠される傾向にあります。それなら、素直に買取を利用するのがよいでしょう。

交通アクセスが悪い物件

駅から遠い、主要駅へのアクセスが悪いなど、交通アクセスが不便な物件はかなり不利です。やはり入居者は便利な立地にある物件に住みたいので、交通アクセスの悪い物件は敬遠されてしまいます。
一方で、首都圏や関西圏を始めとした大都市では、再開発の進む地域もあります。かつて交通アクセスが悪くても、新たに鉄道網やバスの便などが整備されたおかげで圧倒的に住みやすくなることがあります。こうした立地の物件の価格は、高騰する可能性もあります。

特殊な要因がある物件

そのほかに、引き渡し日に指定があったりどうしても残置物を残さなければならなかったりと、特殊な要因がある場合は仲介で扱いにくいです。売主の都合で買主に制約をかける場合は、その分だけ売却価格を下げなければいけない、あるいは仲介による売却自体を諦めなければいけないケースが多いです。

「任意売却」の場合も、不動産会社の買取を選択することが多いです。任意売却とは、住宅ローンや事業者ローンなどの借金を返しきれなくなったときに、担保である物件を売却する方法の一つです。不動産会社が間にに入り、金融機関の承認を得た上で物件の売却を行います。早く現金化するためにも、不動産会社の買取を利用することが多いです。

マンション買取の流れ

仲介と比較した場合の買取のメリット・デメリットを理解したところで、実際に買取を利用した場合の手続きの流れについて解説します。

買取価格を査定してもらう

まずは、電話やインターネット経由で不動産会社にコンタクトを取り、買取の概要について説明を受けたり物件の基本情報について話したりします。

コンタクトを取った当日か翌営業日といった段階では、簡易査定額が提示されます。各不動産会社によって、査定の基準や方法論は異なります。類似する物件や周辺地域の相場や取引事例を参考にして査定額を提示します。この段階における買取査定の額は簡易査定額や机上査定額と呼ばれ、実際の買い取れる金額を約束するものではありません。

ただし、ここでの査定価格がそのまま買取額となるわけではありません。その後不動産会社の担当者が現地調査へ赴き、物件の内装や建物の現状、周辺環境などを実際に確認します。この現地調査で得られた情報と先ほどのデータベースの情報を合わせて、正式な買取価格を決定するのです。

簡易査定額や正式な買取価格を算出する基準は、企業によって様々です。不動産会社によって少しずつ査定基準の異なる可能性があるため、大手と呼ばれる会社に限らず、できれば複数の会社に当たって有利な買取価格を得られるようにしましょう。

売買契約を締結する

買取価格に合意したら、契約内容の詳細についての重要事項説明を担当者から受けた上で、売買契約を締結します。この際に引き渡しまでの具体的なスケジュールを確定させるとともに、不動産会社から売却代金の一部として手付金を受け取るケースが多いです。

売買契約の締結に際しては、契約書を詳細にチェックしましょう。前述の瑕疵担保責任がないこと、引き渡し時期や買取価格が合意した内容であることなど、あとから「こんなはずではなかった」と感じることのないようにしてください。

売却金の受領と物件の引き渡し

契約を締結したら、その後指定された期日に残金の受け取りと物件の引き渡しを行います。物件の登記手続きの書類を確認し、鍵をお引渡しすれば買取手続きは終了です。

【要望別】スター・マイカのおすすめのマンション買取サービス

ここまで買取を中心にご説明してきましたが、実は買取にも「空室物件買取」「リースバック」「オーナーチェンジ」とさまざまな種類があります。最後に、スター・マイカの取り扱う3種類のマンション買取サービスについてご紹介します。

空き家を売却したい

一般的な買取とは、空き家であったり、居住中でも引渡し前に引っ越しを行い明け渡すタイプです。スター・マイカでは、創業以来中古マンションの買取を専門に手がけており、不動産売却の豊富な実績を持っています。物件の魅力を引き出すリノベーションのノウハウを持っているため、築古や設備の故障の目立つ物件でも問題なく買取を行うことができます。

また、スター・マイカでは、豊富な売買実績をもとにした正確な査定が可能です。膨大な量の物件の金額・立地・状態などのデータが蓄積されています。そのため、新たな物件についての相談を受けた段階で、類似する物件や周辺地域の相場などを参考にして査定額を提示できるのです。この段階における買取査定の額はあくまで参考値ではありますが、その後に特殊な事情が判明しない限りこの査定額から実際の売買価格が大きくずれる可能性は低いでしょう。

こちらのサービスについては、やはり仲介ではなかなか売却できない、あるいは離婚や買い替えなどの事情のために早期に(特定の時期までに)売却したいというニーズでご利用いただくケースが多いです。

売却したあとも住み続けたい

買取サービスの中には、売却したあとも同じ物件に賃貸で住み続けられるものもあります。それが「リースバック」です。スター・マイカでは、「あんしんリースバック」というサービスを提供しています。

リースバックでは、売買契約だけでなく賃貸借契約も併せて締結する必要があります。その後の賃貸期間中の管理ノウハウも必要であるため、不動産会社の中には対応できないところもあります。しかしスター・マイカでは、10年以上リースバックを経験してきたノウハウを持つのに加え、グループの管理会社による管理実績も万全です。

自宅の買い替えに伴って仮住まいを探しているケース、離婚後の住まいを探しているケース、老後資金やローン返済資金を融通したいものの自宅を離れたくないケースでリースバックを利用されるお客様が多いです。

賃貸中のまま売却したい

投資用(賃貸用)マンションで入居者を退去させないまま売却できるサービスが「オーナーチェンジ」です。その名のとおり、オーナー(所有者)だけ変更となり、それ以外の条件は一切変更なしとなります。

オーナーチェンジでも、スター・マイカは入居者が退去した後にリノベーションして自身が居住することを目的とした購入検討者向けに販売します。そのため、利回りが低くても積極的に買い取ることが可能なのです。

オーナーチェンジは、売りたくても賃借人が退去してくれないケース、賃貸物件を相続や贈与によって手に入れたけれど経営ノウハウ・リソースがないケースなどでご利用いただいています。気軽に投資用マンションを売却できるのがオーナーチェンジです。

仲介だけでなくマンション買取という方法にも目を向けよう

ここまでご紹介してきたとおり、マンション買取は一般的なマンション売却(仲介)と異なる特徴を持つ売却方法です。仲介で売れないからといって、諦める必要はありません。仲介に固執する事情がない限り、買取に切り替えて不動産会社に相談してみると、拍子抜けするほどあっさり現金化できてしまうケースが少なくないのです。

スター・マイカでは、空室物件買取・リースバック・オーナーチェンジと3つの買取サービスを用意しています。マンションの売却に関わる多様なニーズにお応えできますので、まずはお気軽にご相談いただければと思います。

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