マンション売却の手数料や費用はいくらかかる？支払う金額を抑えるコツ

マンションを売却する際には、仲介手数料をはじめ、さまざまな費用が発生します。

何にどれだけのお金が必要なのかを把握しておかないと、知らず知らずのうちに想定より大きな出費をしている可能性もあります。

そこで今回の記事では、マンションの売却に必要な費用や手数料や清算金、各種税金の計算方法についてご説明します。

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マンション売却にかかる費用は売却価格の何％になるのか

マンション売却にかかる費用は、売却価格の5~7%前後と言われることが多いですが、実際にはどれくらいの費用なのか計算してみましょう。

例えば、4,000万円で売却したマンションの諸費用で、以下のような費用が生じると諸費用が5％程度になります。

費用の中で「所得税・住民税・復興特別所得税」は、売却益が生じたときのみに発生します。

マンション売却では売却益が生じないことが多いので、「所得税・住民税・復興特別所得税」が生じない場合は、以下のような諸費用となります。

税金が発生しない場合は、経費率は売却価格に対して3.7％となりました。

一般的にマンション売却に要する費用は、税金が生じないと売却価格の3.5％程度であり、多くのケースで税金は生じないため、諸費用は4％にも満たないことがほとんどです。

各費用の詳細については次の章で詳しくお伝えします。

マンション売却でかかる費用・手数料一覧

マンション売却でかかる費用・手数料は以下の通りです。

仲介手数料

マンション売却を不動産会社に依頼すると、仲介手数料が生じます。

仲介手数料には、不動産会社が受けとることができる金額の上限額が定められています。

仲介手数料の上限額は下表の通りです。

マンション売却の仲介手数料については、以下の記事で詳しく解説しています。

登録免許税

住宅ローンが残っているマンションを売るときは、抵当権を抹消するための登録免許税が生じます。

抵当権

抵当権とは、住宅ローンの滞納時に、債権者(銀行のこと)が優先的に弁済を受けることができる権利のことで、登記簿謄本に権利内容が記載されています。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

通常、マンションは土地1つ、建物1つで構成されていますので2,000円となることが一般的です。

印紙税

不動産の売買契約書は印紙を貼らなければならない課税文書となります。

印紙税は、売買契約書に記載する金額に応じて税額が決まっており、下表の通りです。

• 軽減税率は2022年3月31日までの売買契約書で適用

住所変更登記

売却前にすでに引っ越してしまっているときは、住所変更登記を行っておくことが望ましいです。

住所変更登記の登録免許税も、不動産1個につき1,000円です。

一般的なマンションは土地1つ、建物1つで構成されているため、2,000円となります。

引っ越し

引っ越し費用は、距離や人数、繁忙期か否かなどで異なります。

例えば、3人家族で500km未満の引っ越しであれば15万円、2月～4月の繁忙期は20万円程度です。

ローン一括返済手数料

住宅ローン残債が残っているマンションを売却する場合は、銀行にローン一括返済手数料を支払う必要があります。

ローン一括返済手数料は、都市銀行なら1～3万円程度です。

司法書士報酬

司法書士報酬は、抵当権抹消のために司法書士へ支払う費用です。

司法書士報酬の相場は1.5万円程度となっています。

各種証明書の発行手数料

各種証明書の発行手数料の一覧は以下の通りです。

印鑑証明書

印鑑証明書は、市区町村の窓口で取得すると一般的に300円程度かかります。

住民票

住民票は、市区町村の窓口で取得すると一般的に300円程度かかります。

固定資産税評価証明書

固定資産税評価証明書は、市区町村の窓口で取得すると一般的に300円程度です。

ここまでマンション売却でかかる費用・手数料一覧について見てきましたが、次にその他の費用・手数料一覧についてお伝えします。

その他の費用・手数料一覧

その他の費用・手数料について解説します。

リフォーム

売却前では原則としてリフォームは不要です。

ただし、どうしてもリフォームしなければならないときは、リフォームしてから売却するという選択肢もあります。

リフォーム費用の目安は下表のようになります。

ハウスクリーニング

ハウスクリーニング費用は、実施する会社や部位ごとによって相場が異なります。

参考までにハウスクリーニング費用を示します。

ハウスクリーニング費用は何をどこまで行うかで金額が異なってきます。

一般的には水回りの部分を5～6万程度の予算をかけて行う人が多いです。

マンション売却時のハウスクリーニングについては、以下の記事で詳しく解説しています。

水道光熱費

先に引っ越してから売却するケースでは、電気や水道を解約しないと水道光熱費がかかるケースがあります。

先に引っ越す場合には、水道やガス、電気等は忘れないうちに解約することをおすすめします。

瑕疵担保保険付保費用

瑕疵担保保険(既存住宅売買瑕疵保険)とは、売却後の物件に雨漏りなどの瑕疵が発見された場合、補修費用が下りる保険のことです。

以下の要件を満たすと、瑕疵担保保険を付保することが可能です。

新耐震基準

新耐震基準とは、昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認申請を通した建物のことを指します。

築25年超のマンションは、そのまま売っても買主が住宅ローン控除を利用することができません。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、ローン期間10年以上の住宅ローンを利用した場合、居住年から10年間にわたり年末の借入残高に応じて所得税額などから一定額の控除を受けられる制度のことです。

しかしながら、築25年超のマンションでも瑕疵担保保険を付保して売却すると買主が住宅ローン控除を利用できるため、物件に価値が上がります。

インスペクション

インスペクションとは、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について建物の専門家が行う目視調査のことです。

マンションの場合、インスペクション費用の相場は5万円程度となります。

インスペクションに合格すると、買主に一定の安心感を与えることができます。

インスペクションはマンション売却時の必須事項ではありませんが、前項で説明した、瑕疵担保保険の付保要件にもなるため、物件の価値を上げることにつながります。

その他の費用・手数料について見てきましたが、次にマンション売却でかかる税金についてお伝えします。

マンション売却でかかる税金

この章ではマンション売却でかかる税金は以下の通りです。

譲渡所得税

マンション売却では譲渡所得が生じると譲渡所得税が生じます。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡価額は売却価額です。
取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
減価償却とは、建物の価値を減少させていく会計上の手続きを指します
譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用です。

税金は譲渡所得に税率を乗じて計算されます。

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得と分けられます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

住民税

住民税も譲渡所得が生じることで発生します。

住民税も譲渡所得に以下の税率を乗じて計算します。

復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災の復興のために必要な財源を確保する目的で作られて税金のことです。

復興特別所得税は、「所得税」に2.1％を乗じて求めます。

復興特別所得税は譲渡所得ではなく、計算で求めた所得税に税率をかけて求める点がポイントです。

また、復興特別所得税に長期譲渡所得や短期譲渡所得の区別はありません。

マンション売却時の税金については、以下の記事で詳しく解説しています。

次にマンション売却時に使える特例について見ていきましょう。

マンション売却時に使える特例

マンション売却時に使える特例は以下の通りです。

3,000万円の特別控除の特例

3,000万円特別控除とは、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例のことです。

3,000万円特別控除を適用した結果、譲渡所得がゼロ(マイナスもゼロとみなされる)となれば、税金は発生しないことになります。

3,000万円特別控除を利用するには、売却物件が以下のいずれかの居住用財産の要件を満たすことが必要です。

所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

所有期間が10年超の物件で、3,000万円特別控除の特例を適用しても譲渡益が生じる場合には、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例(以下、「軽減税率の特例」と略)」が利用できることがあります。

軽減税率の特例を利用した場合の税率は以下の通りです。

軽減税率の特例を利用するには、「所有期間が10年を超え」、かつ、以下のいずれかの要件を満たした居住用財産であることが必要です。

買い替えの特例

一定の要件を満たす買い替えで譲渡益が生じた場合は、特定の居住用財産の買換え特例が利用できます。

特定の居住用財産の買換え特例は、「譲渡価額」と「取得価額」の関係で課税の有無が決まる特例です。

買い換え特例を使うには、売却物件と購入物件で以下の要件を満たす必要があります。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除特例

買い換えなどによる譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例(以下、「譲渡損失の買換え特例」と略) とは、売却で生じた譲渡損失を他の所得と損益通算することで、税金の還付を受けることができる特例です。

例えば給与所得が700万円ある人が▲1,000万円の譲渡損失を出した場合、譲渡損失の買換え特例によってその年の所得が▲300万円とすることができます。

その年の所得は▲300万円ですので、700万円の所得を前提に会社が源泉徴収していた税金は払い過ぎだったということになり、確定申告によって払い過ぎていた税金の還付を受けられるという特例です。

譲渡損失の買換え特例を使うには、売却物件と購入物件で以下の要件を満たす必要があります。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(以下、「オーバーローンの特例」と略)は、売却物件がオーバーローンのときに利用できる特例です。

オーバーローンとは、売却物件の住宅ローン残債が売却価格を上回っている状態のことを指します。

譲渡損失の特例の基本的な内容は、前章の譲渡損失の買換え特例と同じです。
ただし、「譲渡損失の買換え特例」では所得から控除できる繰越控除限度額が「譲渡損失そのもの」であったのに対し、「オーバーローンの特例」の繰越控除限度額は「オーバーローンの額」となります。

また、「譲渡損失の買換え特例」は買い替えで利用できる特例ですが、「オーバーローンの特例」は買い替えを要件としておらず、単純売却でも利用可能です。

オーバーローンの特例の要件は以下になります。

ここまでマンション売却時に使える特例について見てきましたが、次にマンション売却で戻ってくる費用について詳しくお伝えします。

マンション売却で戻ってくる費用や清算金

マンション売却で戻ってくる費用は以下の通りです。

住宅ローン保証料

マンション購入時に住宅ローン保証料を一括で前払いしているケースでは、残存期間分の保証料が戻ってきます。

特に手続きをしなくても、銀行が勝手に返済手続きをしてくれます。

管理費・修繕積立金

管理費と修繕積立金が翌月分前月末払いのケースのときは、売主と買主との間で管理費および修繕積立金の精算をすることが一般的です。

前払いした管理費と修繕積立金のうち、売却月の引渡日以降の残額を買主から受領する形となります。

修繕積立金については、こちらの記事で詳しく解説しています。

火災保険

火災保険を長期一括で契約している場合、残存期間がある場合には火災保険料が戻ってきます。

解約保険料は、保険会社に請求しないと戻ってこないため、解約したら保険会社に請求することが必要です。

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税についても、当年分のうち、引渡日以降の税金について売主と買主との間で精算をすることが一般的です。

買主から引渡日以降の固定資産税と都市計画税の相当額を受領することになります。

駐車場および駐輪場使用料

駐車場および駐輪場使用料が翌月分前月末払いのケースのときは、売主と買主との間で精算をすることもあります。

ただし、精算はあくまでも任意ですので、金額が小さい場合には特に精算しないことも多いです。

マンション売却で戻ってくるお金の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでマンション売却で戻ってくる費用について見てきましたが、次にマンション売却の費用を抑えるコツや方法についてお伝えします。

マンション売却の費用を抑えるコツや方法

特例を上手く使って税金を節税する

税金に関しては、特例を上手く使って税金を節税することがポイントです。

マイホームのマンション売却で利用できる可能性のある特例は以下の5つです。

仲介手数料を節約する

安い仲介手数料を提示している不動産会社を選ぶのもコツです。

売主からは「無料」や「半額」としている会社もあります。

安い仲介手数料を提示している不動産会社を選ぶ

仲介の依頼をする前に、仲介手数料の値引き交渉を行うことも効果的です。

例えば、最初に「仲介手数料を2％にしたら依頼します」といった条件を出し、その条件に応諾してくれる会社に依頼すれば仲介手数料を下げることができます。

仲介手数料の値引き交渉を行う

値引き交渉が上手くいかなかったら、「他社にお願いする」と申し立てをするのも方法の一つです。

交渉力は依頼する前が一番強いので、交渉するなら必ず仲介を依頼する前に金額を値切ることをおすすめします。

他社にお願いすると申し立てをする

値引き交渉が上手くいかなかったら、「他社にお願いする」と申し立てをするのも方法の一つです。

交渉力は依頼する前が一番強いので、交渉するなら必ず仲介を依頼する前に金額を値切ることをおすすめします。

知り合いや親族に不動産を売却する

不動産会社を通さず、知り合いや親族に直接不動産を売却すれば仲介手数料は不要となります。

勤め先の福利厚生や株主優待を利用する

企業によっては、勤め先の福利厚生や株主優待を利用することで仲介手数料を安くできるケースもあるようです。

グループ会社に不動産会社がある場合には、一度確認してみると良いでしょう。

知人に直接不動産会社を紹介してもらう

知人に仲介手数料が安い不動産会社を直接紹介してもらうという方法があります。

紹介してもらう際は、最初に仲介手数料が安くないと依頼しないと条件を明示することがポイントです。

アフターサービスの充実した不動産会社に仲介を依頼する

アフターサービスの充実した不動産会社に仲介を依頼するのも一つです。

売却後に発見された不具合について無料で修繕してくれるような不動産会社であれば、ある意味、コストを安くしていることと同じになります。

引っ越しのオフシーズンにマンションを売却する

引っ越しのオフシーズンにマンションを売却すると、不動産会社の仕事が少ないため、値引き交渉しやすい可能性はあります。

ただし、不動産の売却期間は3ヶ月程度かかるため、オフシーズンにぴったりと当てはめるのは難しいかもしれません。

ここまでマンション売却の費用を抑えるコツや方法について見てきましたが、次に仲介手数料なしでマンション売却する方法についてお伝えします。

マンション買取なら仲介手数料なしで売却可能

マンション買取なら仲介手数料なしで売却可能です。

マンション買取

マンション買取とは、不動産会社が買主となって直接あなたの所有物件を買い取る方法のことです。

売却価格4,000万円で仲介と買取の費用を比較すると以下の通りです。

買取では仲介手数料は不要です。

また、ハウスクリーニングや簡易な修繕もする必要なく、そのまま売ることができます。

マンション買取については、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション買取ならスター・マイカ

これまでマンション売却にかかる費用や手数料についてお伝えしてきましたが、買取を利用したマンション売却について詳しくご紹介します。

マンション買取を手掛ける不動産会社は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

マンション専門に累計3,900件以上の豊富な買取実績

スター・マイカは過去10年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、現在では中古マンション保有戸数は業界トップ※となりました。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べによります

東証プライム上場企業のグループ会社

スター・マイカは東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

盤石な財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

全国9拠点に支店設置

スター・マイカのマンション買取サービスは、全国9拠点に展開し、地方エリアの買取も強化しております。

現金化や引渡しのスケジュールの柔軟な対応など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

マンション買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

無料のマンション査定依頼や相談にも対応しております。

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次にマンション売却の手数料・費用でよくある質問について見ていきましょう。

マンション売却の手数料・費用でよくある質問

この章では、リースバックでよくあるに質問についてまとめました。

Q1.マンション売却で消費税は発生しますか？

仲介手数料や司法書士手数料、ハウスクリーニング、引っ越し代等のサービス料に対しては消費税が発生します。

一方で、印紙税や登録免許税、所得税、住民税、復興特別所得税などの税金に消費税は発生しません。

マンション売却でかかる消費税については、以下の記事で詳しく解説しています。

Q2.マンションの売却を途中でやめた場合、仲介手数料は発生しますか？

かかりません。

仲介手数料は、売却が決まったときに発生する成功報酬となります。

ただし、媒介契約書(仲介の契約書)に違約金の規定がある場合には、売主から一方的に解除すると違約金を請求されることがあります。

違約金は、今まで不動産会社が要した交通費等の費用の実費であり、仲介手数料を超える請求はされないことになっています。

Q3.共有名義のマンションの売却の場合、費用負担はどうなりますか？

共有者同士で話し合って負担割合を取り決めます。

基本的には共有持分割合で按分することが適切です。

Q4.住宅ローンが残っていてもマンション売却はできますか？

住宅ローンが残っていてもマンション売却は可能です。

売却時に住宅ローン残債を一括返済することになります。

Q5.マンション売却時にリフォームやハウスクリーニングは必要ですか？

リフォームやハウスクリーニングは売却時の義務ではないのでやらなくても大丈夫です。

リフォームは、投じたリフォーム費用が売却価格に転嫁できないことが多いので、よほどのことがない限りやらないことをおすすめします。

ハウスクリーニングも査定時に一度不動産会社に見てもらい、必要かどうかの意見を聞いた上で実施すると無駄がないでしょう。

Q6.不動産会社から身に覚えのない費用を請求されたらどうすればいいですか？

基本的に売買が成立する以前に仲介手数料以外の費用は請求されません。

身に覚えのない費用を請求された場合、まずは宅地建物取引業法違反ではないかという点を追及すべきです。

各都道府県には全国宅地建物取引業協会連合会が消費者向けに無料相談を行っていますので、もしトラブルが解決しない場合には相談することをおすすめします。

まとめ

マンションを売却するためにはさまざまな費用が必要です。記事を見て不安になられた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、信頼できる不動産会社に仲介を依頼すれば、不動産の売却が初めての方でもスムーズかつ好条件で売却することも可能です。

まずはどんな費用・手続きが必要なのかを理解し、不動産会社も慎重に選ぶようにしましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
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