マンション売却でかかる手数料とは?手数料以外の主な費用も解説

マンションを売却する際には、仲介手数料をはじめ、さまざまな費用が発生します。何にどれだけのお金が必要なのかを把握しておかないと、知らず知らずのうちに想定より大きな出費をしている可能性もあります。そこで今回は、マンションの売却に必要な経費や計算方法についてご説明します。

マンションを売却する際は、少しでも高値で売りたいと考えるものです。そのためには、信頼がおける不動産会社に仲介をお願いするのが大切なポイント。そこで、不動産会社の選び方についてもご説明します。

マンションの売却時にかかる手数料

まずはマンションを売却する際、不動産会社や銀行などの金融機関、ローン会社などに支払わなければいけない手数料について見ていきましょう。

仲介手数料

手数料のなかで一番大きいのは、不動産売買が成立した際、不動産仲介業者に支払う仲介手数料(成功報酬)です。仲介手数料は宅地建物取引業法のもと、売却額によって上限となる金額が決められています。売却価格ごとの上限金額は以下の通りです。

売却価格 /  上限金額
200万円以下の部分  / 取引額の5%(+消費税)以内
200万円超~400万円以下の部分 /  取引額の4%(+消費税)以内
400万円を超える部分 /  取引額の3%(+消費税)以内

売却価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3%+6万円(+消費税)」という計算式でも仲介手数料の上限が算出できます。仲介手数料が以上の割合を超えた場合は違法です。逆に、定められているのは「上限」なので、以上の計算式で求めた金額よりも実際の仲介手数料が安くなることもあります。

計算式にある「6万円」という数字には理由があります。例としてマンションの売却額が1,000万円のケースを考えてみましょう。まず、200万円以下の部分は200万円×5%=10万円です。200万円超~400万円以下の部分は200万円×4%=8万円です。400万円を超える部分はこのケースだと600万円×3%=18万円となります。最後に以上の計算で求めた金額を足します。

10万円+8万円+18万円=36万円
今回の例では、仲介手数料は36万円です。

一方、1,000万円に3%を掛けると、手数料は30万円。先ほど計算した36万円との差額は6万円です。「売買価格×3%」という計算式で求められた金額に6万円を足せば、簡易に仲介手数料の上限を計算できます。
まずは上記の方法で概算でも良いので仲介手数料を計算して、シミュレーションしてみてください。

返済手数料

住宅ローンを使ってマンションを購入すると、抵当権(ローンが支払えなかったときに備えて金融機関やローン会社などの債権者が物件を担保にとる権利)がつけられます。この抵当権がついたまま、物件を売ることができません。

マンションを売却する際に住宅ローンの残債があるケースでは、抵当権を外すために残額を一括で繰り上げ返済することになります。

繰り上げ返済には手数料がかかるケースが多く、金融機関やローン会社、あるいは契約しているプランや手続きの方法によって金額が異なります。相場は5千円~2万円程度です。
ローンを完済する際には返済手数料もしっかりと確認しておきましょう。

マンション売却時の手数料以外の主な費用と活用できる控除・特例

マンションを売却する際には手数料以外にもさまざまな費用が必要です。ただし、控除や特例によって支払いが免除されたり、支払額が軽減されたりするケースもあります。

マンション売却時の主な費用

それではまずマンションを売却する際に必要な費用について見ていきましょう。

─ 登記費用
前章で解説したとおり、住宅ローンを完済していないと抵当権が物件についている状態となります。住宅ローンをすべて返済することで抵当権も解除されるのですが、その際に登記簿謄本を書き換えなければいけません。

抵当権を抹消する場合、1件につき1,000円の登録免許税がかかります。通常土地と建物それぞれについているので、数千円の登録免許税がかかります。それに加えて司法書士への報酬も必要です。1.5万円~3万円程度を登記費用としてみておくと良いでしょう。

ちなみに、所有権移転登記なども必要なのですが、これは通常、買い手が行いますので、物件を売却する際には考慮する必要はありません。

─ 印紙税
不動産の売買契約書に貼付する収入印紙代のことです。印紙にかかる税額は売買価格に応じて決まっています。金額は下表のとおりです。この印紙を売買契約書に貼って消印することが、印紙税を納めることになります。

売買金額 / 税額
1万円未満 / 非課税
50万円以下 / 200円
100万円以下 / 500円
500万円以下 / 1,000円
1,000万円以下 / 5,000円
5,000万円以下 / 10,000円
1億円以下 / 30,000円
5億円以下 / 60,000円
10億円以下 / 160,000円
50億円以下 / 320,000円
50億円超 / 480,000円
記載金額がないもの / 200円

─ リフォーム費用
リフォームをした上で売却する場合には、リフォーム費用がかかります。絶対に行わなければならないというものではありませんが、リフォームを行うことで物件の価値が上がって高値で売れる可能性があります。リフォーム費用を上回る利益を手にできたというケースもあります。

─ 部屋のクリーニング費用
マンションを売却する際にはハウスクリーニングを行い、部屋をきれいな状態にして売りに出すのが一般的です。こちらも任意ではありますが、ハウスクリーニングをしていないと印象が悪く値引き交渉をされたり、買い手が見つからなかったりすることも考えられます。また、部屋がきれいか、汚いかだけでも売却価格が変わる可能性があります。リフォームまではしなくても、ハウスクリーニングは行っておきましょう。

─ 譲渡所得に対する税金など
マンションが購入価格よりも高く売れた場合は、利益に対して譲渡所得税や住民税が課せられます。

大まかに計算すると、たとえば5,000万円で買ったマンションが9,000万円で売れた場合は、4,000万円が利益となり、利益の金額に応じて所得税や住民税を納めなければなりません。

損失が出た場合は納税する必要はありません。5,000万円で買ったマンションが3,000万円で売れた場合は2,000万円を損していることになるので、所得税や住民税は不要です。
利益の計算の仕方や税率などは国税庁のホームページなどで確認してみてください。

マンションの売却後に活用できる控除・特例

マンションを売却する際にはさまざまな費用が必要であることがお分かりいただけたかと思います。マンションの売却で利益を得られる可能性もありますが、同時に大きな出費も覚悟しなければいけません。

しかし、税金などは控除や特例を利用することができます。どんなものがあるのかを知り、賢く出費を抑えましょう。

─ 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例
ご自宅として住んでいるマンションを売却する場合、3,000万円までなら所得税や住民税が免除されます。たとえば、5,000万円で自宅用に購入したマンションを7,000万円で売却した場合、売却益が2,000万円となるので、所得税や住民税を支払う必要はありません。
9,000万円で売却できた場合、売却益の4,000万円のうち、3,000万円が控除対象となり、残りの1,000万円が課税対象となります。

ただし、控除を受けるには条件があります。同様の控除を過去2年以内に受けていないことです。加えて、あくまで「居住用財産」が条件となっているので、投資用のマンションや事業用のマンションの場合も控除の対象にはなりません。

─ 所有後10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
所有してから10年を超えた居住用物件を売却する際には、所得税や住民税の税率が低くなる軽減措置がとられます。

こちらも過去2年以内に同様の控除を受けていないことと、住居用財産のみが対象というのが条件です。なお、前項の「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」との併用もできます。

─ 特定の居住用財産の買換えの特例
10年以上住んでいた物件を売却し、新しい物件の購入代金が売却する物件の価格を上回っていた場合、繰り延べ納税が可能です。ただし、他の軽減税率と一緒に利用することはできません。

マンション売却の流れと費用発生のタイミング

マンションを売却する際には、まず不動産会社に売却価格の査定を依頼します。査定は基本的に無料なので、この時点で何らかの費用が発生することはありません。不動産会社によって査定額が大きく異なるので、複数の不動産会社に査定依頼をし、査定額を比較検討した上で仲介を依頼する不動産会社を選びましょう。

売却にあたって、まずはチラシやインターネットに不動産情報を掲載し、買い手を募ります。この広告費は仲介手数料に含まれているケースが多いです。売却活動の前にリフォームやハウスクリーニングなどを行う場合は、その費用も用意しましょう。

買い手が見つかったら、売買契約を締結し、決済を行います。売買契約を交わす際に、印紙税が必要です。

決済の時に、ローンの抵当権抹消や所有権の移転登記といった手続きをしますので、返済手数料や登記費用を用意する必要があります。手続きが完了すれば、晴れて引き渡しとなり、不動産会社に仲介手数料を支払う流れとなります。

固定資産税や管理費・修繕積立金、住宅ローン保証料、火災保険料などの精算も引き渡しの日を起点に行います。後述しますが、これらの費用は返金される可能性もありますので、漏れなく確認しておきましょう。

マンション売却の翌年には税務署に確定申告をし、売却で利益が出たのであれば所得税や住民税を支払う必要があります。前述のとおり、控除や特例があるので、上手く活用して賢く費用を抑えましょう。

だいたいマンションの売却には3~6ヶ月という期間が必要で、仮に買い手が見つからなければもっと期間が長くなる可能性もあります。

スター・マイカでは売買の仲介ではなく、買取を行っています。不動産会社であるスター・マイカが直接マンションを買取るので、条件が合えばスピーディーに売却・現金化が可能であり、仲介手数料も不要です。確実にマンションを売却したい、短期間で売却したいという場合には、ぜひ一度相談してみてください。

 

マンションを売却するときの確認事項

マンションを売却するときには「お金」と「不動産会社」についてしっかりと確認しておくことが重要です。以下のようなポイントを押さえてください。

手元に戻ってくる費用はないか

マンションを売却した後にはすでに支払った税金や保険料、その他費用が返金されることがあります。しっかりと返金されているかどうかを確認しておきましょう。返金を受けるためには申し出が必要になるケースもあります。ご自身が支払った大切なお金なので、返金漏れがないようチェックしてください。

─ 固定資産税
固定資産税は1月1日時点の所有者に対して課税されます。売却する際には引き渡し日以降の分については支払った固定資産税を精算することで返金される可能性があります。たとえば1年分の固定資産税を支払って9月1日に引き渡した場合は、それ以降の固定資産税に関しては返金されるというわけです。

マンションの固定資産税は、売主と買主で引き渡し日を起点に日割りで精算するのが一般的です。9月1日に引き渡しの場合は、売主側が8月31日までの分を負担し、買主側が9月1日からの分を負担します。

─ 管理費、修繕積立金の精算金
マンションの管理費や修繕積立金は翌月分を前払いすることが多いです。マンションを売却した場合、引き渡し日以降の分を既に支払っている場合は、買い手側と精算することが多いです。

─ 住宅ローン保証料の返金
住宅ローンを利用する際には、融資を受ける金融機関やローン会社などに保証金を支払う必要があります。借入時に一括で支払う「外枠方式」と、毎月金利に上乗せして支払居続ける「内枠方式」という2種類がありますが、外枠方式の場合は、残りの保証期間分の保証料が返ってきます。

返金額は金融機関やローン会社によって異なり、当然契約や残りの保証期間でも違ってきます。まずは金融機関やローン会社に問い合わせてみましょう。

─ 火災保険の返金など
火災保険の保険料も残りの保険期間に応じて日割り計算などで返金される可能性があります。ただし、保険会社によっては返金を申請しなければいけない場合もありますので、まずは問い合わせてみましょう。

信頼できる不動産会社か

マンションを売却する際には、不動産会社の良し悪しが大きく関係してきます。良い不動産会社を選べば好条件で売却ができる可能性も高いです。逆に悪い不動産会社を選んでしまうと、安値でしか売却できなかったり、そもそも買い手が見つからなくて売却ができなかったりする可能性もあります。
そこで、信頼がおける不動産会社を選ぶポイントをいくつか解説します。

─ 仲介手数料の安さのみで判断するのは好ましくない
不動産会社に支払う仲介手数料は安ければそれに越したことはないのですが、仲介手数料のみで選んでしまうのも考えものです。マンションを売却するにあたってどれだけサポートしてくれるのか、アドバイスなどもくれるのかといったサービス面も考慮しましょう。

たとえば、マンション売却時には不動産会社が広告を出して買い手を探しますが、この広告のやり方ひとつでも買い手が見つかるかどうか、高く売れるかどうかが変わってきます。

また、前述のようにリフォームやハウスクリーニングを行うことで、好条件で売れる可能性も高くなります。物件の価値を上げるようなサポートやアドバイスを積極的にしてくれる不動産会社を選びましょう。

不動産会社を選ぶ際は、できれば、1社だけを見るのではなく、他の会社と比較検討するようにしましょう。

─ マンションはできるだけ高く、条件良く売却することが重要
前項でご説明したサポートやアドバイスなどのサービス面はもちろん、不動産会社の腕によっても売却額や条件は大きく変わります。

不動産会社にはそれぞれ得意不得意があります。マンションを得意としている会社もあれば、一戸建てを得意としている会社、土地を得意としている会社もあることでしょう。どの不動産会社にどんな特徴があるのかを知った上で選びましょう。

また、非常に重要なのが査定です。査定額も不動産会社によって異なり、1社だけだとその査定額が適切なものかどうかがわかりません。複数の不動産会社に査定を依頼して比較してみましょう。

─ わからないことがあれば担当者に相談する
マンションを売却する際の手続きやお金のこと、あるいは好条件で売却するためのノウハウなどは普通の人ではなかなかわかりにくいものです。

特に手続きや税金のことは「知らなかった」では済まされませんので、わからないことはすぐに不動産会社の担当者に訊ねましょう。すぐに回答してくれる、わかりやすく回答してくれる会社であれば、信頼できる不動産会社と言えます。

マンションをスムーズに、好条件で売却しよう

マンションを売却するためにはさまざまな費用が必要です。記事を見て不安になられた方もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、信頼できる不動産会社に仲介を依頼すれば、不動産の売却が初めての方でもスムーズかつ好条件で売却することも可能です。

まずはどんな費用・手続きが必要なのかを理解し、不動産会社も慎重に選ぶようにしましょう。

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