不動産の名義変更とは?
費用の目安と手続きに必要な書類まとめ

不動産の所有者が変わった場合には名義変更の手続きを行わなければなりません。不動産の名義変更のタイミングには、相続や贈与、売買が起こった時などが挙げられますが、必要な書類や手続きの進め方がわからないという方もいらっしゃるでしょう。

ここでは、不動産の名義変更に関する登記や注意点などお伝えします。

不動産の名義変更に関する基礎知識

まずは、名義変更についての基本的な内容をお伝えします。

そもそも不動産の名義変更とは?

不動産の名義変更とは、不動産登記簿上の名義や住所を変更することです。名義変更は基本的に所有権が移転した後に行われます。名義変更をすることで、買主と売主の当事者だけでなく、第三者に不動産の所有権を主張することが可能になります。

個人で名義変更の手続きを行うこともできますが、名義変更の種類によっては用意する書類や手続きが複雑になる場合があります。
司法書士に依頼すると、手数料はかかりますが安心して手続きを進められます。

名義変更が必要になるケース

名義変更が必要となるのは、具体的には以下のようなケースです。

─ 生前贈与
生前贈与では、贈与者から受贈者に所有権移転なされた後、名義変更の登記を行います。

─ 相続
相続では、被相続人(亡くなった方)から相続人に所有権移転なされた後、名義変更の手続きを行います。

─ 財産分与
離婚による財産分与において不動産の譲渡があった場合、所有権移転なされた後、名義変更の登記を行いましょう。

─ 不動産取引
不動産の売買時に売主から買主に所有権移転なされた後、名義変更の登記を行う必要があります。

名義変更にかかる費用

名義変更に必要な費用には、以下の3つがあります。

・登記費用(登録免許税・司法書士費用)
・登記事項証明書代
・その他提出書類代

─ 登記費用(登録免許税・司法書士費用)
名義変更には、登録免許税がかかります。登録免許税は登記申請書に収入印紙を貼り付けて納税します。
また、司法書士に登記を依頼している場合には、登録免許税とは別に司法書士報酬を支払う必要があります。

登録免許税は、登記原因によって異なります。

売買:課税価格(不動産の価格)の1,000分の20
贈与:課税価格(不動産の価格)の1,000分の20
相続:課税価格(不動産の価格)の1,000分の4

なお、土地売買の場合、2019年3月31日までに登記すると登録免許税は1,000分の15で済みます。また、一定の住宅用家屋の売買の場合は、1,000分の3で済む軽減税率の適用を受けられますが、2020年3月31日までが期限となっています。

軽減税率の対象となる条件には以下のようなものがあります。

①床面積が50㎡以上であること
②取得日時点で建築年数が耐火建築物で25年以内(それ以外は20年以内)
③それを超える場合は、地震に対する一定の安全基準に適合していること(既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものを含む)
④取得後1年以内に登記すること

上記登録免許税に加え、司法書士に登記を依頼する際は別途司法書士報酬を支払う必要があります。

─ 登記事項証明書代
法務局で登記事項証明書を取得します。登記事項証明書の取得費用は1通につき600円です。

─ その他提出書類代
その他、住民票や印鑑証明書、固定資産評価証明書などの書類が必要です。これらの費用として数千円は考えておくと良いでしょう。

不動産の名義変更に必要な主な書類

不動産の名義変更が必要なケースとして、「遺産相続」や「生前贈与」、「財産分与」、「不動産取引」についてお伝えします。

遺産相続

遺産相続の場合、相続人と被相続人の各種書類の他、遺言書や遺産分割協議書が必要です。収集に時間がかかることもあるため早め早めに準備を進めましょう。

・登記申請書
・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、住民税の除票
・相続人となる方の戸籍謄本、住民票、委任状
・遺言書(被相続人が遺言を残した場合)
遺産分割協議書(相続人全員の印鑑証明書)
登記原因証明情報
・固定資産評価証明書
・登録免許税 など

生前贈与

生前贈与では贈与者、受贈者に関する書類の他、贈与契約書が必要です。

・登記申請書
・贈与契約書
・登記済権利証(登記識別情報通知)
・贈与者の印鑑証明書(3カ月以内に発行したもの)
・受贈者の住民票
・固定資産評価証明書
・登記原因証明情報
・登録免許税 など

財産分与

財産分与の際には元の名義人と新しい名義人の書類の他、離婚協議書、財産分与契約書が必要です。

・登記済権利証(登記識別情報通知)
・元の名義者の印鑑証明書(3カ月以内に発行したもの)
・新しい名義人の住民票
・固定資産評価証明書
・離婚協議書
・財産分与契約書
・戸籍謄本(離婚がわかる書類)
・登録免許税 など

不動産取引

不動産取引の際には売主と買主の書類の他、売買契約書が必要になります。

・登記申請書
・登記済権利証(登記識別情報通知)
・売主の印鑑証明書(3カ月以内に発行したもの)
・買主の住民票
・固定資産評価証明書
・売買契約書
・登記原因証明情報
・登録免許税 など

不動産を名義変更する前に押さえておきたいポイント

不動産の名義変更登記をする前に、以下の点に気をつけましょう。

事前に必要書類を揃えておく

名義変更にはさまざまな書類が必要になります。

相続や譲渡など、所有権が移転してから書類を集めると登記が遅れる可能性があるため、前もって必要になる書類を揃えておくとすぐに登記の申請ができます。

名義変更の理由を明確にする

不動産の名義変更は、売買や贈与、相続、財産分与、遺贈など根拠がないと行うことができません。登記原因によって必要な書類が異なります。

専門家に依頼する

費用がもったいなからとご自身のみで名義変更の登記を行うのはトラブルに繋がりかねません。
名義変更の登記に関しては司法書士に依頼しましょう。

名義変更することで次の手続きへ進める

不動産の名義変更が必要なケースとそれぞれに必要な書類、気をつけるべきポイントなどについてお伝えしました。
不動産の名義変更は済ませておかないと第三者に所有権を主張することができず、また、次の売却や贈与手続きにも進めません。

不動産を保有していると固定資産税や維持費など、ランニングコストも発生します。相続や贈与などで投資マンションを取得したときは、収入となる賃料とランニングコストや手間を比較して「手放す選択肢」も視野に入れると良いでしょう。賃貸を継続するか売却かのお悩みの方は、こちらの記事もお読みください。
参考:
マンション売却と賃貸、どちらがお得?メリット・デメリットを比較

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