マンション買取は手数料がかからない?仲介による売却と費用を比較!

マンションを売却する場合には不動産会社へ仲介を依頼する必要があり、売却成立後に報酬として手数料を支払わなければならない。これは間違いではありませんが、必ずしもこの方法だけがマンション売却方法であるわけではありません。

もうひとつの方法が、「買取(マンション買取)」です。不動産会社に直接物件を買い取ってもらうため、仲介とは異なる特徴を持っています。物件や状況によっては、仲介ではなく買取を利用した方が圧倒的にお得です。

今回は、マンション買取の特徴と費用についてご説明します。

仲介手数料がかからないマンション買取とは

マンションを売却したければ不動産会社に広告等の販売活動や契約手続きを依頼し、仲介手数料を払うのが当たり前とされていますが、マンション買取であれば仲介手数料が無料で売却できます。まずはマンション買取の概要を理解しましょう。

マンション買取とは

マンション買取とは、マンションの売却方法の一種です。個人の購入者へ売却するのではなく、不動産会社にマンションを直接買い取ってもらいます。

「不動産会社がマンションを買い取ってどうするのか」と疑問に持つかもしれませんが、不動産会社はこうしたマンションを利益へつなげる方法論を持っています。具体的には、買い取った物件にクリーニングを行ったり、あるいは魅力的なリノベーションを施して雰囲気を一変させたりして、資産価値を高めます。こうした物件を購入希望者へ再販し、収益を得ます。

ちなみに、買取の中には「買取保証」と呼ばれるタイプもあります。これは、一定期間経過しても売れていなかった場合に、予め設定した買取額で買取をしてもらうというものです。「最初は仲介経由で買い手を探したいが、売れなかった場合の保険もほしい」という方におすすめです。

買取と売却(仲介)との違い

一般的な売却方法は、「仲介」と呼ばれます。仲介は、不動産会社を介してマンションの購入希望者を見つけ、不動産会社を介して売買契約を締結するものです。

仲介のメリットは、買取よりも高値で売れる可能性の高い点です。不動産会社が広告・宣伝を行い、広く購入希望者を探すので高く売れる可能性を秘めてます。

仲介のデメリットは売却までのスケジュールが長期化しやすいです。売り出し価格と購入希望価格の乖離を埋めるために交渉が必要になったり、何度も内覧したりと契約締結まで手間と時間がかかる傾向にあります。また購入希望者探しに難航し、そもそも売却さえできないまま時間だけが経過していくケースすら想定しなければならないでしょう。

仲介と比べた際の買取のデメリットとして挙げられるのが売却価格の低さともいえるでしょう。一方で、買取は不動産会社と売主が直接契約するため、間に仲介者が入りません。そのため、仲介手数料も掛かりません。この点は、買取ならではのメリットと呼べるかもしれません。

仲介手数料は法律で一律に定められており、売却価格が400万円を超える場合は、「売却価格の3%に消費税を加えた額+6万円」が上限となります。仮に2,500万円で売却が成立した場合、約87万円が手数料となる計算です(消費税8%で計算)。「手数料」と聞くと、それほど値段が高くないような印象を抱くものの、高額商品である不動産取引においては決して過小評価できないコストと言えます。

マンション買取と売却にかかる費用の比較

「買取だと仲介手数料がかからない」と述べましたが、マンション取引に関係してくる費用は仲介手数料だけではありません。ここでは、仲介手数料以外の費用も含めて買取と仲介の両者を比較してみましょう。

買取と売却の両方で発生する費用

まず、買取でも売却(仲介)でも発生する費用を列挙してみましょう。主に印紙税や登録免許税といった税金、司法書士へ支払う報酬、場合によっては譲渡所得に対する所得税もかかります。

- 印紙税
印紙税とは、売買契約書に必ず添付するべき印紙に対する税金です。税額は売却価格に比例しており、たとえば500万円超1,000万円以下だと1万円、1,000万円超5,000万円以下だと2万円などとなっています。印紙は契約書1枚ごとに添付する必要がありますので、契約書が複数ある場合は枚数ごとに印紙税を支払うことになります。

- 登録免許税
登録免許税とは、不動産の所有権を明記するための登記手続きの際にかかる税金です。不動産を売買では、土地および建物について所有権や借地権(他人の土地を借りて建物を建てる権利)の移転、抵当権(土地を担保にお金を借りる権利)の抹消の登記手続きをするケースが大半です。
所有権移転登記の費用は買い主が負担することが一般的です。不動産を売却する場合は、抵当権の抹消手続きの負担が必要です。税額は抵当権ひとつにつき1,000円です。土地と建物についている抵当権をともに抹消する場合は2,000円かかります。

- 司法書士への報酬金
売却の際の登記手続きの形式はきわめて細かく、自分でやるには手間がかかりすぎると感じられることでしょう。そのため、実際には司法書士に手続きの代行を依頼するケースが一般的です。依頼する際の報酬金も、マンション売却の際のコストに含めましょう。なお、不動産会社が司法書士を紹介してくれるので、「誰に頼めばいいのか分からない」という心配はありません。

- 譲渡所得に対する税金
不動産売却額が購入額より大きかった場合は、マンション売却によって得た「譲渡所得」に対する所得税がかかります。

譲渡所得は、売却価格から取得費(購入時の物件価格や仲介手数料などの合算額)や諸経費(売却時の仲介手数料や登録免許税など)を差し引き、さらに法律で定められた「特別控除」を差し引くことで求められます。たとえばマイホーム(居住用財産)を売却した場合の特別控除額は3,000万円なので、売却益3,000万円までは実質的に税金がかからないことになります。ただし特別控除額の上限は5,000万円までです。

譲渡所得に対する税率は、売却した不動産の保有期間によって大きく異なります。所有期間5年以下の物件だと「短期譲渡所得」とみなされ、所得税30%・住民税9%がかかります。所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、所得税15%・住民税5%と下げられます。さらに所有期間によらず、基準所得税額の2.1%が復興特別所得税として徴収されます。

マンション売却のみにかかる費用

マンション売却の場合は、前述の通り仲介手数料が数十万円単位でかかってきます。仲介会社は、仲介手数料を得るためにチラシやWebサイトに物件情報を掲載し広く買い手を探してくれます。高く売るためには、老朽化した設備の補修や物件の魅力を高めるためのリフォーム費用などが必要になるケースも考えられます。

また売却活動が長引いている間も、新しい買い手に所有権を移転するまでは物件の購入時に借りたローンの返済や管理費・修繕積立金、マンションの維持費などの費用を負担しなければなりません。

マンション買取のみにかかる費用

マンション買取のみにかかる費用は特にありません。予定外の出費が発生しにくいというのも、マンション買取のメリットと考えられるでしょう。

マンション買取をおすすめする理由

買取が優れているのは、何も仲介手数料がかからないという面だけではありません。現金化までの期間や瑕疵担保責任の免除など、さまざまなメリットがあります。

短期間でマンションを手放せる

買取における買主は不動産会社であるため、仲介に比べて引き渡しまでのスケジュールに関するニーズには柔軟に対応してもらえます。また、買取金額に合意すれば短期間でお金の支払いをしてもらえます。

引き渡しのスケジュールの融通がきくと、売却後のプランが無駄なく組めます。たとえば、マンションを売却した場合は次の住居への転居のタイミングを揃えるのが難しいです。場合によっては、仮住まいが必要になったり、希望する引き渡しのタイミングが合わないことが理由で売却の機会を逃してしまうこともあります。

また子供の教育費や借金の返済など、まとまった現金の支払いが必要な場合にも買取が役立ちます。短期間での売却が可能な買取であれば、早急に売却代金を受け取ることが可能です。査定から引き渡しまで数日間で対応している買取業者もいます。

瑕疵担保責任が免除される

瑕疵担保責任とは、売却後に発見された物件の欠陥の解消に対して発生する売主の責任のことです。雨漏りや内部の腐食などといった物理的な瑕疵はもちろん、近隣の事件・事故のような心理的瑕疵も責任範囲に含まれます。意図的に隠していた場合だけでなく、売主さえ気づかなかった瑕疵にも責任は適用されます。

契約書にもよりますが、2~3ヵ月は瑕疵担保責任を負うことが一般的です。また、事前に報告していない設備の故障についても、1週間程度の期間は売主が補修に応じるよう定めるケースが一般的です。

買取ですと、不動産業者が直接買い取るため瑕疵担保責任は免責とするケースが一般的です。買い取った後に何らかの手を加える前提であるため、設備の故障についてもを気にすることなく売買契約を締結できます。この点は大きなメリットです。

現状のまま引き渡しできる

仮に建物や設備の老朽化や汚れなどがあったとしても、売却前に補修やリフォーム、リノベーションなどを行う必要がないです。不動産会社は買い取った後にリノベーションなど手を加えることを前提としているので、マンションの状態が悪くても気にしません。自分で手を加えるための費用の支払いがないのはもちろん、その手間も不要です。

周囲の人に知られずに売却できる

仲介ですと、どうしても近所の人や友人・知人に物件を売り出している事実が知られてしまいやすいです。売却情報をチラシやWebサイトに掲載して購入希望者を集める必要がある以上、この点は仕方がありません。直接チラシを見なくても、購入希望者の内覧対応による複数の人の出入りでそれとなく知られてしまう可能性が高いです。

一方で買取の場合は、買取を行っている不動産会社に直接問い合わせるだけです。宣伝を行うことがないため、比較的情報は広まりにくいです。また、内覧も不動産会社のみが行い、「あまり周りに知られたくない」という売主のニーズを理解してくれますから周囲の人に知られにくいです。

マンション買取が向いているケース

ここまで買取のメリットを中心に紹介してきましたが、あらゆる物件に適した売却方法というわけではありません。むしろ、ポイントとして強調したいのは、その物件に合った売却方法を選択するべきであるということです。ここでは、どんな物件が買取に向いているのかご説明します。

室内の状況や築年数の問題から需要が少ない

端的に言えば、そのままだと購入希望者からのニーズが低い物件こそ買取向きです。

例えば、築年数が古いマンションが挙げられます。築年数が古いと、老朽化が激しかったり設備の損傷が目立ったりと、どうしても購入希望者が内覧したときの印象が良くありません。そのため、仲介ではなかなか売れません。

買取ですと、リフォームすることを前提とするため築年数が古く老朽化の激しい物件でも売却できる可能性があります。不動産会社は、より住みやすい物件になるようリノベーションを施しますが、それを個人の人が行うのは費用や手間も掛かります。さらに、リノベーションしたらどんな印象になるのか想像するのは難しいものです。高く売るために自分で修繕やリフォームを行う前に、不動産会社へ相談してみてはいかがでしょうか。

転居の予定が決まっている

スケジュールの制約が厳しい場合にも、買取は向いています。たとえば会社の異動のように、引越し時期が決まっており転居期限が迫っているケースだと買い手を探す時間的余裕はありません。

買取なら、売却時期の融通が利きやすいです。転居のスケジュールや予算を立てやすいため、売却を急ぐ際にも利用しやすいというメリットがあります。

特殊な要因がある物件

残置物を置いたままにしなければいけないような特殊な事情のある場合にも、買取が適しているでしょう。

さらに言えば、任意売却なら買取で行うケースがほとんどです。。任意売却とは、住宅ローンや事業者ローンなどの残債を返済しきれない場合に、不動産会社に間にはいって交渉してもらい銀行など融資を受けた金融機関(債権者)の承認を得た上で取る売却手続きのことです。債権者によって強制的に売却する競売よりも金額やスケジュールなどの面で有利であるため、困窮時にはよく採用されます。

満足度の高さが定評のスター・マイカのマンション買取

マンション買取には、手数料に加えてさまざまなメリットがあることをご説明してきました。買取の際は、対応力やノウハウに優れた業者選びをできるかどうかがきわめて重要です。

スター・マイカでは、創業時からマンションの買取を専門に行っています。スター・マイカの提供している空室物件買取サービスについて、最後にご説明します。

スター・マイカの空室物件買取では、迅速かつ正確なサービス提供を心がけています。毎年500件を超えるリノベーションマンションの販売を行っており、中古マンションに関する精緻なデータベースを保有しています。そのため、お問い合わせの際に基本的な物件情報をお伝えいただければ、当日または翌営業日には簡易的な査定価格をご提示することが可能です。グループ会社では仲介も行っているため、買取専門というわけではありませんが、創業時から買取を積極的に進めており、豊富なノウハウを有しています。

リノベーションを施すことを前提として買取を行いますので、築年数の古い物件や残置物のある物件でも問題ありません。前述の通り瑕疵担保責任も免責となるので、売主であるお客様は事前の対応も事後の心配もなく手続きを進めていただけるようになっています。

なお手続きのプロセスとしては、無料相談→簡易査定→現地調査→買取価格再提示→売買契約→引き渡しとなります。お電話かホームページ経由でご相談ください。物件情報や売却時期・価格等のご希望をヒアリングいたします。ヒアリング内容を保有のデータベースと突き合わせて、簡易査定額をご提示します。

簡易査定にご満足いただければ、担当者が現地にいき建物の外装・内装や周辺環境を入念に調査させていただきます。こちらの調査結果を基に、改めて買取価格を提示し、納得していただけた場合のみ売買契約の締結となります。契約時に手付金をお支払いし、引き渡し手続きの完了時に残金を支払います。

さまざまなニーズにお応えできるだけに、買取を利用されるお客様も多様です。なかなか仲介で買い手を見つけられないお客様、離婚時の財産分与や老後の生活資金などのためにまとまった現金を用意したいお客様、買い替え先の支払いまでに確実に手持ちマンションを売却したいお客様など、スター・マイカの空室物件買取はさまざまなニーズを抱えたお客様にご利用いただいています。

買取のメリットは仲介手数料だけではない!一般的な売却との違いを理解しよう

マンション買取はあまり一般的ではありませんが、仲介と異なる特徴を持った立派な売却方法です。仲介で売れない物件でも現金化できますし、スケジュールや価格などの希望を叶えやすいなど仲介にはないメリットがいくつもあります。

手持ちのマンションが売れないときに、仲介にこだわらず買取も視野に入れて活動してみましょう。買取ノウハウを持つ会社に相談すれば、スムーズに現金化できるかもしれません。

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