資産整理のための不動産の売却方法│目的に合わせた条件の選定を

何らかの目的で、それまで保有していた不動産を現金化したいと考えるケースが出てきます。そこで、不動産会社に相談して売却を目指すことになります。

不動産を売却する理由として、「資産整理」という回答がよくでてきます。ただし資産整理と言っても、住宅ローンの完済のためなのか、相続対策のためなのかなど目的の違いに応じて最適な売却方法や条件は異なります。今回は、資産整理の主な目的をご紹介するとともに、目的に応じた売却方法についてご説明します。

資産整理で行う不動産売却の主なパターン

資産を整理するために不動産を売却すると言っても、いくつかパターンがあります。主な目的別に、3つのパターンをご紹介します。

相続対策としての不動産売却

税金対策、特に相続対策として土地や建物といった不動産を売却するケースがあります。不動産を所有していると、相続のときに被相続人に対する多額の相続税納税義務が発生します。また遺産分割が困難な場合、不動産相続家族間のトラブルに発展するリスクもあります。相続登記などの手続きも大変です。そのため、生前に売却して分配しやすい現金へ戻しておくことが行われます。
トラブルを避けるために、不動産会社への売却の相談とともに、不動産鑑定士税理士弁護士などの専門家を第三者として入れた話し合いを行いましょう。あらかじめ相続税額をシミュレーションしておくのが望ましいです。

なお相続対策の場合は、リースバックを考慮に入れるとよいでしょう。リースバックとは、自宅を売却した後に同じ家に住み続けることです。持ち家を手放しても売主が引っ越さなくてもよいので、近所や親戚に知られたくないケース、子供の学校を変えたくないケースなどに適しています。自分や家族のライフプランを考慮しつつ、必要であればリースバックの利用を検討してください。

債務整理による不動産売却

自己破産や任意整理などを総称して債務整理と呼びます。特に不動産関連で言いますと、住宅ローンを返済しきれず滞納を続けた結果、債務整理に至るケースがあります。他にも事業による借金やクレジットカード利用により、債務整理が必要なこともあります。いずれも場合も、マンション売却や戸建売却によってまとまった資金を作り、金融機関など債権者への返済に充てることになります。

債務整理で注意したいのは、早めに対応するということです。住宅の購入や事業などで作った借金の返済計画を検討し、自力で返済するのが難しい場合は早々に不動産売却へ踏み切った方がよいでしょう。
任意売却や競売などを通じて自宅を売却すると、通常相場仲介市場を利用した場合)で売却するのと比べて価格が下がる可能性が高いです。こうしたデメリットにも注意した方がよいでしょう。任意売却などでないと売却できない状況になる前に、売却を検討しましょう。

なお、債務整理の場合でもリースバックの利用がおすすめです。まとまった資金を得られるのはもちろん、売却後も住み続けることができます。周りの住民に気づかれにくいのもメリットです。

投資目的不動産の出口戦略としての不動産売却

自宅ではなく投資物件として手に入れた建物を売却するケースです。「出口戦略」と呼ばれたりもします。
この場合は、街の再開発によって利便性が増し入居希望者が増えるなど、物件価格が上昇したことに伴い売却益を得るために、売却するのが理想です。しかし、不動産経営が軌道に乗らなかったことから、高く売れるうちに損切りするケースも少なくありません。

高く売れるうちに売却するつもりが、「築年数が古い」「設備が古い」「アクセスが悪い」などの問題を考慮せずに売却価格を決めてしまい、想像以上に買い手を見つけるのに時間がかかってしまうケースがあります。売却価格が希望より安くなってしまうだけではなく、売却までの期間が長くなることによる不利益も生じます。
こういったケースでは、買取による「オーナーチェンジ」がおすすめです。仲介会社を介して購入希望者を探すのではなく、買取では不動産会社が買主になります。仲介市場を利用した売買よりも価格が下がる場合がありますが、買取では早期の売却が可能な点がメリットとなります。

資産整理で不動産を売却するときに覚えておきたいポイント

資産整理のために不動産を売却するのであれば、2つ覚えておきたいポイントがあります。

売却する目的を明確にする

第一に、どんな目的で資産整理するのか自分の中で明確にしておくことです。前述の通り、資産整理と言っても目的にはいくつかあります。目的によって、じっくり吟味してでも高く売ることを目指すのか、少し安くなってもいいから早く売却したいのかが決まってきます。
目的に応じて、選ぶべき売却方法も自ずと決まってきます。時間がかかってもいいから物件を高く売りたいのに、スピーディーな決済が売りのリースバックを選ぶのは得とは言えません。

複数の不動産会社に査定を依頼する

一つの不動産会社に相談しただけで決めてしまうことはせず、なるべく複数の会社に査定を依頼して、納得できるところを選んでください。もちろん実績や経験が豊富な不動産会社を選ぶべきではあるのですが、どんな会社が豊富な実績と経験を持つのかは一目では分かりにくいはずです。
実際に問い合わせや相談などをしてみて、担当者の人柄も合わせて判断しましょう。会社によっては、条件や希望に合わせてサービスや売却方法を提案してもらえることもあります。

資産整理に役立つ!スター・マイカの不動産買取サービス

スター・マイカでは、リースバック(あんしんリースバック)オーナーチェンジという2つの不動産買取サービスを提供しています。それぞれのサービスの特徴と手続きの流れについてご説明します。

あんしんリースバック

- サービスの特徴
スター・マイカの「あんしんリースバック」の特徴は、お客様の目的や抱えている問題などを丁寧にヒアリングさせていただく点にあります。買取価格や家賃、賃貸借期間など、お客様の事情やお悩みによってご希望があると思います。スター・マイカでは、そうした事情になるべく合わせた最適なプランを提示させていただいております。

- 想定される利用シーン
相続対策や債務整理など、さまざまなニーズであんしんリースバックをご利用いただく機会が増えています。売却資金の使い道も自由です。

- リースバックの流れ
まずはホームページの査定依頼フォームかお電話でお問い合わせください。支払い可能な賃料や住宅ローンの返済状況などを伺い、市場動向や物件の所在地・築年数や相談内容などを踏まえて机上価格(簡易査定価格)をご提示します。ここまではお問い合わせをいただいた当日か翌営業日中に、無料で対応可能です。

興味をお持ちいただけるようであれば、その後現地調査から正式な買取価格の提示をさせていただきます。その後、売買契約を締結し、残金の決済と物件のお引き渡し、そして賃貸借契約を締結して手続き完了となります。

オーナーチェンジ

- サービスの特徴
近年ではオーナーチェンジを手がける業者も増加していますが、スター・マイカは業界に先駆けて創業以来オーナーチェンジ物件の取得を積極的に行っています。豊富な取引・管理ノウハウがスター・マイカのオーナーチェンジの大きな特徴です。リノベーションを行いますので、築年数の古い物件や都心部以外の地方にある物件の買取も可能です。

- 想定される利用シーン
投資物件をオーナーチェンジの形で売却されるお客様が多くいらっしゃいます。億円単位になる複数戸の同時買取も可能なので、不動産の整理には最適です。

- オーナーチェンジの流れ
リースバックと同様、まずはお気軽にお問い合わせください。売却を決めていなくても、お問い合わせや簡易査定は可能です。簡易査定価格を見てご満足いただけるようであれば、現地調査と買取金額のご提示、売買契約の締結へと進みます。

まずは不動産の売却と資産整理の目的を明確にしよう

不動産の売却方法には、一般的な仲介市場での売却だけでなく任意売却、リースバック、オーナーチェンジなど複数あります。目的に応じて最適な方法が決まってきますので、まずは売却の目的と希望条件を明確化する必要があります。不動産会社によって対応できるサービスもことなるので、事情に合ったプランをご提案してくれる不動産会社に相談しましょう。

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