マンション買取とは?査定額の決め方と売却価格に影響する3つの要素

マンションの売却を考える人の中には、急にまとまった現金が必要になり、早いうちにマンションを現金化したいと希望するケースもあります。こうした場合に、不動産会社のマンション買取サービスを利用する手があります。

マンションの基本知識

マンションの買取が一般的な仲介とどう異なるのか、そして査定がどのように行われるのか最初にご説明します。

マンション買取とは

マンション売却の方法として、仲介と買取の2つがあります。仲介とは、仲介業者(不動産会社)を通じて第三者にマンションを売却することです。主に個人に向けて販売する手法で、不動産ポータルサイトに掲載したり、チラシを配るなどして、マンションを購入したい人を探します。不動産会社は手数料(仲介料)を受け取り、購入を希望する買い主を紹介する役割を担います。

これに対して買取は、不動産会社に直接中古マンションを売却することです。物件を買い取った不動産会社は、クリーニングやリフォーム、リノベーションなどによって物件の価値を高め、第三者に再販します。

買取のメリットは、主に3点挙げられます。第一に、短期間で現金化できることです。仲介ですと不動産会社が購入検討者に紹介して買い主を探すまでに時間がかかります。買取であれば買い主が明確に不動産会社であるため、買い主を探す手間がかからないわけです。

第二に、仲介の費用がかかりません。仲介者がおらず直接買い主とやり取りしますので、仲介手数料を払う必要がありません。

第三に、仲介で買い手がつきにくい物件でも売却しやすい点が考えられます。不動産会社は物件に手を加えて売却しますので、仲介で売りにくい物件も積極的に買い取ってくれる場合があります。老朽化が進み室内の印象が悪く購入希望者が少なそうと感じられた物件の場合は、買取を検討するのがおすすめです。

一方で、買取のデメリットもあります。売れにくそうな物件を短期間で現金化できる可能性がある代わりに、仲介を利用した場合より売却価格が安くなる傾向にあります。

マンションの査定方法

買取に際して、不動産会社は買取査定を行います。査定には、一般的に机上査定(簡易査定)と訪問査定の2種類あります。

― 机上査定とは
机上査定とは、その名の通り不動産会社が机上で行う査定です。実際の物件を見ることなく、建物の概要情報から過去の類似事例と比較しておおよその買取価格を調べます。いわゆる「一括査定サービス」も机上査定を採用しているケースが大半です。

その場ですぐに売り主へ伝えられる一方で、不正確な査定額になりがちなのは否めません。買取金額を保証するものではないため、売り主とコンタクトをとるためにあえて高い金額を提示する業者も中には存在しますので、買取を検討している場合は注意するべきでしょう。

― 訪問査定とは
訪問査定は、実際に現地を訪問して物件の状態や近隣環境などを確認して査定価格を算出する方法です。マンション内部に立ち入って設備や建物の状態をチェックするのはもちろん、周辺環境やインフラ状況、隣接の建物との位置関係、日当たりや眺望など細かく調べていきます。

机上査定よりも正確に買取価格を算出できる一方で、室内を案内する手間と時間がかかります。机上査定の結果で興味を持ってもらえたら、訪問査定で正式に買取価格を提示する流れのことが多いです。

なお一般的な仲介の場合は、査定金額と売り主の希望を調整し、チラシなどに記載する売出価格を決めることになります。最終的には、購入希望者との交渉によって売却金額が決まります。

マンション買取の査定額に影響する主な要素

査定額に影響する要素は複数あります。ここでは、立地条件・建物の状況・管理状況の3点から各種要素をご紹介します。

立地条件

立地条件の中でも、特に駅からの距離や周辺施設の状況の影響が大きく出ます。

当然ですが、駅からのアクセスがよければ査定額も相場価格より上がってきますし、逆に良くなければ査定額は下がる傾向にあります。特に首都圏を始めとした大都市圏では、駅から徒歩で何分かかるのかがポイントです。マンションの新築当時は「陸の孤島」のようにアクセスが悪くても、その後に地下鉄が複数開通したことを理由に、査定額が好転するケースもあります。

次に、周辺施設が重要です。スーパーやコンビニ、ドラッグストアなどの商業施設が近隣にあれば利便性が高まり、査定額も上がります。また、ファミリータイプの物件は、学校や幼稚園、保育園などの教育・保育施設が近くにあると高評価につながります。逆に刑務所やゴミ収集施設、墓地などが近隣にあると、マイナス査定になる可能性が高いです。

建物の状況

物件の方角や間取り、築年数、設備・内装、建物の構造などが査定額へ影響してきます。

物件の方角としては、やはり日当たりのよい南向きがベストです。角部屋や専用庭・バルコニーの付いている物件も日当たりよく過ごせるため、査定額にプラスの効果をもたらします。

間取りとは、部屋の数や広さがポイントとなります。また、リビングやキッチンなどが使いやすい配置になっているかなど、居住者が快適に過ごせるかという観点でもチェックします。

築年数が経過するほど、査定額にはマイナスに働く可能性が高いです。やはり設備や内装に傷、損耗、故障などが発生しやすく、居住者の利便性を下げると考えられるためです。管理をこまめに行い、設備の入れ替えや建物の修繕などをきっちりやっていると、プラスのポイントとなります。
最後に、やはり地震大国である日本の場合、建物の構造が重要です。現在の耐震基準で建てられたマンションであったり、耐震補強工事が実施されていると評価が高くなります。

管理状況

清掃やメンテナンスの状況が影響してきます。築年数にかかわらず、やはり管理が行き届いていると好評かを得やすいです。設備の修繕の履歴や共用部分の清掃の状況を確認します。
また、管理人の有無が意外と重要です。管理人がいるとセキュリティ面での安心感があり、小さい子供がいる家庭や女性一人の方に好まれるためです。。また24時間常駐なのか、特定の時間帯だけ常駐なのかによっても査定額が変わってきます。

スター・マイカのマンション買取サービス

スター・マイカでは、空室物件の買取とリースバックという2種類のマンション買取サービスを提供しています。ここまでお伝えしてきたマンション買取の実態を踏まえて、それぞれの特徴についてご説明します。

空室物件買取

─特徴
空室物件買取は、いわゆるマンション買取です。「机上査定は不正確」とお伝えしましたが、スター・マイカでは迅速かつ正確な価格提示を実現しています。創業以来15万件超の購入査定を行ってきた実績から、豊富な中古マンションのデータベースと独自の査定システムを構築することができました。お客様をお待たせすることなく、正確な価格提示を行っています。

また、リノベーションを施して販売するので、室内状況は問いません。買取後、リノベーションによって「新たな住まい」に生まれ変わらせ、住宅購入希望者に提供しています。リノベーションをするので、築年数が古い物件もそのままの状態で買い取ります。戸数が複数でも問題ありません。

個人の方への売却とは違い、瑕疵担保責任も免責となりますから、売却後のトラブルもなく安心です。お気軽にご相談ください。

─想定される利用シーン
築年数が古かったりお部屋の状態が悪かったりと、条件のよくない物件をお持ちの方が売却を目指すときにスター・マイカの空室物件買取を利用されます。また、物件状況にかかわらず、短期間で売却したいとのニーズが多いです。

リースバック

─特徴
リースバックは、自宅を売却する方法の一つです。一般的な売却とは異なり、売却後に買い主である不動産会社と賃貸借契約を結ぶことで、同じ家に賃貸で住み続けられるのが特徴です。

空室物件買取と同じように、リノベーションを施して販売することを目的に購入します。そのため、利回り商品として評価している他社とは異なり、お客様のニーズに合わせた柔軟な賃料設定が可能です。即時決済が可能ですし、賃貸中もスター・マイカのグループ管理会社が責任を持って対応しますので安心です。

─想定される利用シーン
住宅ローンの返済などのために早期に現金がほしいが、自宅を出て行くことは避けたいと考えるお客様の利用が多くなっています。

物件の売却方法として買取も検討しよう

一般的には、不動産会社を仲介者として第三者に売却することを考えると思います。しかし、物件の状態や周辺環境などにより、思ったほどすぐには現金化できないケースも少なくありません。

そこで、物件を売却する際には買取も頭に入れておきましょう。少しでも早く売りたいのか、ある程度期間がかかっても高く売りたいのかなど、ニーズによって売却方法を選べるとよいでしょう。

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