マンション経営で経費計上できる費用とは?節税のポイントを解説

マンション経営やアパート経営など不動産の運営をしていると、毎年さまざまな費用がかかります。必要経費として計上できるものを適切に処理しないと、利益が大きくなり余計な税金を支払うことになってしまいます。

そこで賢明な不動産投資家は、購入前から経費のことを考えて動いています。今回は、マンション経営において経費として計上し節税対策に役立つ項目をお伝えしましょう。また、どうしてもマンション経営がうまくいかなくなった場合の切り札として「オーナーチェンジ」をご紹介します。

マンション経営にかかる費用で経費計上できる項目

早速ですが、費用の中でも確定申告の際に経費として計上できる項目を見ていきましょう。こうした経費をうまく活用することで、払う税金を少なく抑えられます。

減価償却費

最も重要な項目が減価償却費です。これは建物や設備などの取得費用を定められた期間で分割し、毎年一定額を経費計上するものです。毎年同じ額の費用となるため、「定額法」と呼ばれています。たとえば1億円の建築費を20年間で分割できるとした場合、最初の年だけ1億円を計上するのではなく、20年間にわたって500万円ずつ計上するのです。

「定められた期間」とは、固定資産の法定耐用年数、すなわちその資産が問題なく使用できると法律で定められた期間を指します。住宅用建物で言いますと、木造なら22年、RC(鉄筋コンクリート)造やSRC(鉄筋鉄骨コンクリート)造なら47年などと決まっています。

減価償却費はあくまで会計上だけ発生する費用であり、実際にその分の金額が毎年出ていくわけではありません。購入した段階で将来の減価償却費の見通しが立つので、戦略的に使えば節税を実現できます。不動産投資をするうえで、減価償却費の利用は重要なポイントです。

租税公課

不動産の取得や事業運営で生じる税金は、経費の対象となります。具体的には、固定資産税・都市計画税・事業税・登録免許税・不動産取得税・印紙税などが挙げられます。このうち固定資産税と都市計画税、事業税は継続的に発生する税金であり、その他は購入時の一回だけ発生する税金です。

ただし、所得税や住民税など必要経費に含まれないものもあります。誤って経費としないよう注意しましょう。

損害保険料

火災保険や地震保険など、所有する不動産の加入する保険の保険料も経費として計上可能です。年度内に支払ったもののみが対象です。

修繕費

修繕費とは、建物の状態維持や修理のための支出です。入居者が退去した後の原状回復のために実施する工事費用や、エアコンや給湯器などといった設備の交換、あるいは建物及び設備の修理費用などが修繕費であり、いずれも経費として計上できます。

将来の修繕のために準備する修繕積立金も、一定の要件を満たせば経費となります。国税庁は、マンションの管理規約に沿って積み立てられている修繕積立金を経費とすることを認めています。ただし、固定資産の価値を高めたり寿命を延ばしたりするような費用は「資本的支出」と呼ばれ、修繕費とは別に減価償却して毎年の経費とすることになっています。修繕費か資本的支出か判断が難しい場合でも、60万円未満であれば修繕費として計上できます。

個別のケースによって経費にできるかどうか変わってくる可能性もありますので、詳細は税務署や税理士などに確認してください。

管理費

修繕だけではなく、一般的な管理や清掃などにかかる費用も経費となります。自分で行っている管理だけではなく、管理会社に賃貸管理を委託した際の仲介手数料、入居者の募集にかかる費用、管理人や清掃業者などに支払う代行手数料、ローンを支払えないとき保証会社に支払いを保証してもらうためのローン保証料など、物件の管理に関係する費用を広く管理費として経費計上できます。

接待交際費

不動産の運営から収益を出すのに要したものや業務遂行上必要と認められるものに限り、接待交際費も経費となります。不動産会社や管理会社、税理士などとの飲食費、電車・バス・飛行機の運賃やガソリン代といった交通費などがこれに当たります。

個人的な飲食費や交通費などは経費となりません。こうした費用を経費として節税を狙う事業者も多いのですが、必要経費とは認められておらず、税務署に目をつけられやすい項目ですので止めましょう。

マンション経営にかかる費用で経費計上できない項目

個人的な飲食費・旅行代以外にも、マンション経営に関わると思いきや経費計上できない項目がいくつかありますので、ぜひ理解しておきたいところです。

土地や建物を手放すときにかかる費用

売却や建物取り壊しに要した費用は、経費対象外です。測量費や取り壊しの費用、入居者に支払った立ち退き料などが該当します。ただし、マンションを建て替える場合などは経費となるケースもあります。経費にできるかどうか、念のため税務署や税理士など専門家に相談してください。

私生活にかかる費用

マンション経営に関係のない出費は計上してはいけません。そのため、自宅の住宅ローンや私的な交際費などは経費ではありません。ただし、事業とプライベートで併用している物品・サービスなどの場合は、その費用を按分して経費計上することができます。インターネット利用代金や電話代などの通信費、自動車のガソリン代、電気代(自宅を事務所として使用しているケース)などが考えられます。

ただし、法人化すると私的利用との区別がつきやすくなり、経費計上できる範囲が広がると考えられています。こちらについても、専門家への相談が必要不可欠でしょう。

個人的に支払う税金

税金の全てが経費になるわけではありません。法人税や所得税・住民税は個人的な支出とされ、経費にはなりません。また投資用物件の購入の際に利用したローンの返済分についても、経費となるのは利息に限られ元本分は対象外です。

マンション経営にかかる費用に関して知っておくべきこと

マンション経営では必ず費用が発生します。費用をどう扱えばよいのか、運営者が知っておくべきことをご説明します。

経費計上には節税効果が期待できる

所得税や住民税などの税金は、収入ではなく所得すなわち利益に課されます。仮に不動産収入が大きくても、経費が多ければそこまで税金が高くならないのです。たとえば収入500万円で経費が0円の人と、収入2,000万円で経費1,500万円の人は理論上同じ税額となります。所得税は累進課税であり、所得が増えるほどその税率は最大45%まで上昇します。必要経費を適切に計上し、利益を抑えることで節税効果を享受できるわけです。

また、給与所得のある兼業投資家であれば、「損益通算」という仕組みを活用できます。マンション経営に際しては、どうしても初年度からしばらく赤字が出やすいです。費用も多いですし、入居者がすぐ集まるわけではないからです。こんなとき、マンション経営による赤字を給与所得と相殺することで、所得税や住民税などの納税額を抑える効果が期待できます。たとえば給与所得が500万円で不動産所得がマイナス100万円であれば、課税所得を400万円に抑えられるのです。

なお、確定申告の際は「青色申告」を選ぶことをおすすめします。青色申告だと、損益通算しきれなかった赤字を最大3年間繰り越せるからです。翌年度以降も黒字を抑えられ、引き続き節税に役立てられます。確定申告のもう一つの方法である「白色申告」ですと、青色申告と手間はあまり変わらないのに節税メリットが少なくなってしまいます。

こうした節税対策は、税理士などの専門家のアドバイスを受けながら進めることが望まれます。自分勝手な解釈で誤った対策を進めると、場合によっては確定申告書を提出した後になって「意図的な脱税」として追徴金を払わなければならなくなる可能性があります。

費用の内訳を明確にしておく

領収書は必ず保管しましょう。必要経費の証明のためには、その明細を記した領収書が必要不可欠です。いつ、どこでいくら支払ったなどの費用の明細をメモで残しても構いませんが、やはり手間がかかります。経費になりそうな支払いに際しては領収書を切ってもらうようにし、一括で保管しておきましょう。

マンション経営が難航した場合は手放すことを検討する

投資では「足切り」が肝心です。特に費用や手間のかかるマンション経営の場合は、うまくいかないときには売却した方がメリットが大きいケースも多いです。「ここまで投資したのだから……」と物件の所有に固執したくなる気持ちは分かりますが、損失が膨らむ前に撤退するべきです。

マンション経営が立ち行かないときはオーナーチェンジがおすすめ

マンション経営がうまくいかなくなったときは、売却すること「オーナーチェンジ」を検討していただければと思います。ここでは、オーナーチェンジの概要やメリット、スター・マイカにおけるオーナーチェンジの手続きについてご説明します。

オーナーチェンジとは?

オーナーチェンジとは、その名の通りオーナー(所有者)が変わることです。つまり、貸借人が入居した状態のまま第三者に物件を売却することになります。

買い手にとっては、購入したその月から家賃収入を得られるメリットがあります。収支の見込みがつくため、その先の投資計画を立てやすいのです。

スター・マイカのオーナーチェンジの特徴

スター・マイカは、創業以来オーナーチェンジを手がけてきました。

スター・マイカは、創業当時からファミリータイプのオーナーチェンジ物件を積極的に取得してきた数少ない事業者です。買い取った物件をリノベーションして住宅購入者へ提供するのが目的であるため、築年数が古くても利回りが低くても積極的に買い取っています。地方にも拠点を持っているので、首都圏以外の物件でも問題ありません。

以上のように、売りにくい物件であっても売却先として検討できるのがスター・マイカの強みです。

─  取引の流れ
ホームページの査定依頼フォームかお電話でご相談いただきます。そこで物件の所在地や築年数などの基本情報をヒアリングし、独自のデータベースに基づき物件の机上価格(簡易査定価格)を提示します。

机上価格にご納得いただけるようであれば、担当者がお部屋の位置や周辺環境を確認し、引き渡し時期などの条件も加味した正式な買取価格を提示します。入居者がいるので、住戸内の内見は行いません。具体的な手続きの方法やスケジュールなども合わせてお伝えします。その後、売買契約の締結と決済、引き渡し、賃貸借契約の承継などの各種手続きを進めます。

経費計上のポイントを押さえてマンション経営を楽にしよう

マンション経営は簡単ではありませんが、経費をうまく活用できるかは成否を分ける鍵と言えます。特に減価償却費を利用すれば、初年度に支払った物件購入費用を次年度以降にも分けて計上できるので、黒字になった年度の利益を抑えるなどの税金対策を行えます。自分でも勉強しつつ、税理士などの専門家にアドバイスを仰ぐとよいでしょう。委託することも可能ですが、知識を身に付けるという観点では自分で内容を理解できた方がよいかもしれません。

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